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タイトルに惹かれて読んでみた!「土地探しから始める不動産投資」

2021年8月18日 北川 まな
投資

皆様こんにちは!北川です。

弊社は主に東京都内にて、コンセプト立案から自社施工、賃貸管理までパッケージ化した新築アパートを提供しております。

さて、今回はそんな私達にとって興味深い本を発見した為に読んでみました。

「〜人口一極集中!東京圏に優良資産をつくる!土地探しから始める不動産投資」です。

 

目次で内容をパッと見てみる

  • 第1章 中古物件の利回りが急落!ついに新築の利回りが中古を逆転した
  • 第2章 新築一棟投資なら、今でも大きな利益を出せる
  • 第3章 「表面利回り」だけじゃない!圧倒的に高い「実質利回り」
  • 第4章 土地探しは東京圏・駅近に限定する
  • 第5章 圧倒的に有利な融資条件!「低金利」「借入期間30年~35年」「少ない頭金」
  • 第6章 法人設立でキャッシュフローが大幅にUP!
  • 第7章 高い稼働率を実現!人気物件になる建物の魅力
  • 第8章 お客様の声
  • 第9章 「新築一棟投資法」実例紹介

中古の利回りを新築が超えた!

第一章では新築物件と中古物件の利回りを比べています。

近年の利回りに変化が起きたとの記述を発見!

大手不動産ポータルサイトでは2011年と2016年を比べて「『高利回り』である事が中古物件のメリットの一つであるにも関わらず、昨今の物件価格の高騰による影響で利回りが下落し、新築物件と比較しても利回りがほとんど変わらない結果になりました。しかも比較する対象によっては新築の方が利回りが高い事が分かります。」と発表しているそうです。

更に注目すべきは「表面利回りだけを見てはいけない」ということです。

キャッシュフローを考えるなら表面利回りではなく「実質利回り」(満室時の家賃収益から空室家賃や管理費、修繕費などの経費を引き物件価格で割ったもの)を見なければなりません。

関連記事:
アパートの利回りって何だろう、表面利回りと実質利回りについて解説した「資産運用」の記事もおススメです

 

築20年のRC物件と新築物件が同じ表面利回りだとしても実際は、中古物件は大・小規模の修繕費や古くなった設備の入れ替え費用などの経費がかさむため実質利回りは下がります。

新築物件の場合、個人からではなく法人から購入すると10年間は瑕疵担保責任が義務付けられるため、大規模修繕のリスクがほぼありません。設備も新しいので設備の修繕費もほとんどかかりません。


(画像:シエスタデュオ 一橋学園 コンテムセオ

東京圏に一極集中

第四章では不動産投資は東京圏の好立地物件を推奨しています。

日本全体でみると少子高齢化の影響を受け、人口は減少傾向にあります。ところが東京圏の人口流入、一極集中が年々加速しています。


(総務省 統計局「三大都市圏の転入・転出超過数の推移」より)

図表のように、大阪圏・名古屋圏が転出超過に陥っている一方、東京圏では転入者が転出者を上回っています。

そしてこれは私の見解ですが、コロナによるテレワークの普及で地方への移住も人気が出始めてはいますが、結局完全テレワークの形は難しく週に数回は出社を求められる企業が多いため、移住と言っても東京までの通勤圏内の中に限られているようです。

したがって東京圏の物件であれば入居者募集に苦労する事は当面考えづらく、長期的に高い入居率と資産価値を維持する事が可能なのです。

東京圏の新築物件を買う

第1章と第4章以外の章では、立地・融資・税金・法人化など説明が具体的に書かれており分かりやすい本でした。

確実性があり実績ある不動産投資の手法を学ぶ事ができました。

弊社は東京圏にてコンセプト立案から自社施工、賃貸管理までパッケージ化した新築アパートを商品としております。

ほぼ全てを自社で行う事で中間マージンを無くし納得の価格を実現しています

当社について詳しく知るにはこちら

この記事を書いた人
北川 まな

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