相続した土地にかかる税金はどのように計算する?固定資産税は誰が支払う?土地を受け取ったら覚えておきたい9つの用語をわかりやすく解説します!

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相続や贈与で所有することになった土地にかかる税金は、「相続税評価額」で決まります。

相続税評価額は、路線価が定められた土地か否かで変わります。

土地の使われ方・相続人の状況によっては、税額を抑えられる特例が適用される場合があります。

 

ここでは土地の相続税に関係する言葉、土地を持っている方にかかる固定資産税など、9つの用語を解説したいと思います。

相続税評価額

相続や贈与で取得した土地にかかる相続税・贈与税の計算で基準となるものです。

「路線価方式」「倍率方式」いずれかで評価します。

路線価方式

路線価が定められている土地の価額を求める方法です。

路線価とは、道路に面した宅地1平方メートルあたりの価額です。

1,000円単位で表します。

評価額は以下のように計算します。

路線価×各種補正率(奥行価格補正率など)×面積

倍率方式

路線価が定められていない土地の評価方法です。

評価額は以下のように計算します。

固定資産税評価額×一定の倍率

固定資産税評価額は、役所や役場で確認します。

倍率は、国税庁のホームページで確認することができます。

 

たとえば、弊社が本社を置く、東京都東久留米市で倍率方式での評価が必要なのは、市街化調整区域の柳窪4丁目と5丁目です。

宅地を評価する場合、倍率は1.1なので、固定資産税評価額×1.1で計算します。

参考財産評価基準書|国税庁

固定資産税

土地・家屋といった固定資産を持っているときにかかる税金です。

固定資産税は、その年の1月1日時点に登記簿などに所有者として登記・登録されている人に支払い義務があります。

故に、その年の途中で亡くなった方から土地を相続したら、相続した方が納税しなければなりません。

翌年の1月1日までに相続登記できれば、以降は所有者として登記されている人が支払うことになります。

小規模宅地等の特例

相続・遺贈で取得した事業用・居住用の宅地などの一定の面積までは、相続税の計算に用いる課税価額を減額できる特例です。

土地を譲った本人または生計を同一にする親族が、相続開始直前まで事業用か居住用で使用していた宅地は、特例を利用することができます。

下記のように、特例を利用できないケースもあります。

  • 相続時精算課税で受け取った土地
  • 個人の事業用資産についての贈与税の納税猶予及び免除が適用される場合

個人の事業用資産についての贈与税の納税猶予及び免除

円滑化法の認定を受けた青色申告をしていた事業者の後継者が、事業用資産を相続・贈与で取得した時、相続税・贈与税の支払いが猶予されること。

後継者が亡くなった後は、猶予されていた相続税・贈与税の支払いは免除されます。

特例の対象となる宅地は、下記4つのいずれかです。

宅地の種類 限度面積 租税価額の減額割合
特定居住用宅地 330平方メートル 80%
特定事業用宅地 400平方メートル 80%
特定同族事業用宅地 400平方メートル 80%
貸付事業用宅地 貸付事業を除く法人の事業用宅地 200平方メートル 50%
法人の貸付事業用の宅地 200平方メートル 50%
土地の所有者自身が貸付事業をするための宅地 200平方メートル 50%

特定居住用宅地

相続開始直前まで、宅地を譲った人が住むために所有し、親族が相続・遺贈で取得した宅地のことです。

宅地を複数所有していた場合、特例を受けられるのは主に使用していた宅地1つのみです。

宅地を譲る方の配偶者以外は、下記を満たす必要があります。

宅地を譲る方が住むために所有していた建物に住んでいた親族 宅地を譲る方と生計を同一にしていた親族 その他の親族
相続開始直前から相続税の申告期限まで居住・所有を続けている 下記を全て満たすこと

●日本国籍の居住制限納税義務者・非居住制限納税義務者

●宅地を譲る方に配偶者がいない

●家屋に住む相続人がいない

●相続開始3年以内に取得者・取得者の配偶者・取得者の3親等以内の親族・取得者が理事を行うなど特別な関係にある法人が所有する国内の家屋に住んでいない

●相続開始時まで取得者が住んでいる家屋を所有したことがない

●相続開始時から相続税の申告期限まで所有している

※居住制限納税義務者:財産を受け取った時点で国内に住所があるものの、過去15年以内に国内に住所を持っていた期間が合計10年以下の方

※非居住制限納税義務者:財産を受け取った時点で国内に住所がなく、相続開始前10年以内にも国内に住所を持たない方

特定事業用宅地

相続開始直前に宅地を譲る方が貸付以外の事業のために使い、親族が相続・遺贈で取得した土地です。

 

下記全てに当てはまると、特例を受けられます。

宅地を譲る方自身の事業のための宅地 宅地を譲る方と生計を同一にする親族の事業のための宅地
●宅地で行われていた事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、期限まで事業を続けている

●宅地を相続税の申告期限まで所有している

●相続開始の直前から相続税の申告期限まで、事業を続けている

●宅地を相続税の申告期限まで所有している

特定同族会社事業用宅地

相続開始直前に貸付事業以外の法人の事業に使われ、以下に該当する親族が取得した土地のことです。

  • 相続税の申告期限に法人の役員
  • 宅地を相続税の申告期限まで所有している

貸付事業用宅地

相続開始直前時点で宅地を譲る方の貸付事業に使われ、以下に該当する親族が取得した土地のことです。

宅地を譲る方自身の事業のための宅地 宅地を譲る方と生計を同一にする親族の事業のための宅地
●宅地で行われていた事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、期限まで事業を続けている

●宅地を相続税の申告期限まで所有している

●相続開始前から相続税の申告期限まで、事業を続けている

●宅地を相続税の申告期限まで所有している

土地を相続したら金銭の相続とは別の計算が必要になる!

土地を相続すると、評価額に基づく税金の支払いが必要です。

相続した方が固定資産税も支払わないといけないことも、土地を相続する際の注意点です。

ただし、条件を満たす宅地・相続者は、相続税の計算の基になる価額の割引を受けられる特例もあります。

相続した土地の申告で分からないことが発生したら、本記事をご参照ください。

 

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建築から管理まで弊社が責任持って担当いたします。土地活用に悩んだら、ぜひご相談ください。

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この記事を書いた人
星脇 まなみ
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