合う会社と不動産経営しよう!シエスタシリーズと合うのはこのような経営スタイル

不動産経営と一言で言っても、その形は様々。サブリース、管理委託、自主管理とあらゆる選択肢があります。

土地を活用して賃貸住宅を経営することになったら、どのような形で不動産経営していくのかを考えることになります。

その過程で、自分と相性のいい契約の形、不動産会社はどこなのか考えておくと今後何十年と続く不動産経営が楽になります。

本記事では、当社計画・建築・管理のシエスタシリーズをご検討の方へどのような方に向く商品/サービスなのかご自身と合うかどうか検討する材料としていただければと思います。

不動産投資の経営スタイルを3つ解説

自主管理、管理委託、サブリース契約の3つを解説します。

・自主管理

賃貸住宅の管理を不動産会社に委託せず、オーナー様ご自身でメンテナンス、賃料回収、入居者対応などを行う形

全て自身で行う形であるため安価に抑えられる一方、365日24時間に及ぶ入居者対応や急なメンテナンス対応など副業として行いたい方には向きません。

・管理委託

管理委託料(賃料収入の3~5%)を支払うことで、メンテナンス、賃料回収、入居者対応等賃貸管理に関わるあらゆる業務を不動産会社に委託する形

入居を許可するかどうか、メンテナンスをやるかどうか、入居者募集条件、賃料などの最終判断はオーナー様が行います。

・サブリース契約/マスターリース契約

不動産会社がオーナー様から賃貸住宅を丸ごと借り上げ、それを入居者へ貸す形。

オーナー様と不動産会社の間で賃貸借契約を結び(マスターリース契約)、不動産会社は入居者との間で転貸借契約を結びます(サブリース契約)。

※契約の正式名称は下記のようにマスターリース契約とサブリース契約と言いますが、一般的にサブリースとまとめて呼ばれているため本記事でもまとめてサブリースと記載しています。

シエスタシリーズは、管理委託の形になります。

シエスタシリーズとサブリースを比較

迷うのが「管理委託にするか、サブリースにするか」の選択でしょう。

サブリース契約では不動産会社が一括で一棟借り上げるため空室が何部屋発生したとしても契約で提示されている割合(賃料の約80~90%)の収入が得られます。

ということは、空室が発生した際の賃料収入減のリスクが低いともいえます。とてもうまみのある契約条件に聞こえますよね。

ですが、何事にもデメリットはつきものです。

【サブリースのメリット】

・空室が発生しても一定の収入が得られる

・成約手数料を払わなくても良い

・広告費、フリーレントなど募集条件に関わる経費を払わなくて良い(不動産会社が負担します)

・リフォーム代も不動産会社が出すところもあるがオーナー様に支払われる金額が減る契約になっている

【サブリースのデメリット】

・不動産会社と入居者の間の契約内容を知ることができない

・どんな人が自分の物件に住んでいるのか、何が起きているか見えない

・空室があるかどうか不明

・不動産会社のほうから家賃を下げられる可能性がある

・不動産会社の方から契約を解除することはできるがオーナー様からの契約解除は難しい

▼関連記事:サブリースについて詳しくこちらで解説しています

サブリースにしなくてもいい物件が存在する

サブリースにしなくてもいい物件が存在します。

それが新築物件です。

不動産会社からオーナー様に支払われる賃料は、全体の80~90%です。

例えば、1棟10世帯の住宅をマスターリース契約で全体の90%がオーナー様に支払われる契約を結ぶとします。

これは計算上、1部屋分の賃料収入がないことと同じです。

新築はよっぽどの計画ミスでないと一部屋常にあいているという状態はあり得ません。

空室リスクの低い物件をサブリースにしてしまうと、安心を得られる反面収入の面ではもったいない逆リスクとなってしまうのです。

このリスクは戸数によって収入の減る割合が変わってきます。

 

 

 

空室が多くなると不動産会社のほうの利益が出にくくなります。

サブリース契約を不動産会社が結ぶということは、絶対に利益が出ると判断しているということなのです。

シエスタシリーズと相性の良い経営スタイル

結論を先に述べると、シエスタシリーズと合うスタイルは長く安定して経営をしたい方向きです。

▼サブリースとシエスタシリーズの比較

サブリース シエスタシリーズ
収入への影響 空室があっても一定の収入を得られる心の安心がある 入居のつく賃料バランス、建築費、融資返済計画などを盛り込んだ計画書通りに経営
管理報告義務
相性がいいのはこんな人 全てにおいて任せたい方 経営してプラスにするモチベーションのある方
リスクを極限まで取りたくない方 管理会社の能力を求めたい方
提案を待ちたい方
はい/いいえで答えたい方
相性が悪いのはこんな人 自身の物件がどうなっているのか興味がある方 相見積もりを取りたい方
物件の決定権が欲しい方 自身で清掃などを行いたい方
リスクを全くとりたくない方

ご自身が行いたい経営スタイルと合うかどうか見えてきましたでしょうか。

シエスタシリーズは「経営を不動産会社と一緒に行いたい」「きちんと経営して利益を最大化したい」という方にぴったりです。

例えば、賃料決めでも家賃の相場を私たちが分析し提案いたしますのオーナー様にはご判断いただきどのように賃貸住宅を経営していくか一緒に決めていくことができます。
▼関連記事:大規模リノベーション/リフォームでは利益別にいくつか案を出して提案しています

相性の合う会社と賃貸経営がおすすめ

本記事では、シエスタシリーズについて経営スタイルを軸に書きました。

自主管理、サブリース契約、管理会社に任せる方法とそれぞれに向き不向きがあります。

どのような商品、サービスでもぴったりはまればいい関係性が結べます。

ご自身に合った会社、経営スタイルと出会えると気持ちよく不動産経営ができます。ぜひご自身の望む経営スタイルを見つけてみてください。

「当社のサービスに価値を感じて納得して購入してくださる方と出会いたい。」当社代表はよくこのように話しています。

価値を感じられるようなサービス、商品を提供できるよう一丸となり日々業務に励んでいます。

この記事を書いた人
坂口 真理
プロモーション事業部に所属しています。 “You Only Live Once;YOLO”;人生は一度きりだから  なにが楽しいかを考え最善な道を進みます 常に受け手目線で、情報発信をします!
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