2023年10月からスタートするインボイス制度。
このインボイス制度は不動産賃貸経営にも影響があります。
不動産オーナーの皆さまにとってインボイス制度はどのような制度であり、どんな影響が出るのかを整理してみました。
目次
インボイス制度の概要
インボイス制度とは、正式名称「適格請求書等保存方式」で消費税の仕入税額控除の適用を受けるために新たに適格請求書が必要になる制度です。
企業は仕入先から適格請求書を受け取ることで、仕入時に支払った消費税を納税額から控除できるようになります。
適格請求書（インボイス）は、売り手が買い手に対して正確な消費税額や適用税率を伝えるために発行する書類になります。この請求書によって、8%の軽減税率と10%を併用している場合でも、即座に消費税額を把握することができるようになるのです。
適格請求書（インボイス）には、請求書の発行事業者の氏名・名称および登録番号の記載が必要です。そして適格請求書を発行するには、税務署に対して適格請求書発行事業者の申請が必要になります。
詳しくは前の記事で紹介しているので是非ご参考に。
インボイス制度が関係する不動産取引
さて、このインボイス制度ですが不動産オーナーの皆さまにとってはどのような影響を与えるのでしょうか。
アパートやマンションなどの住宅用の賃料については、消費税がかかりません。ですので、アパート・マンションのオーナーの方はインボイス制度の影響はありません。
ちなみに土地の賃料、土地の売却収入も非課税です。
しかし事業用の店舗・事務所・倉庫の賃貸収入などは、消費税が課税されます。したがって店舗や事務所に貸しているオーナーは、インボイス制度が開始されると影響が出るということになります。
すでに課税事業者として消費税の納税を行っている場合は、税務署にてインボイス発行事業者（適格請求書発行事業者）の発行を行えばこれまで通りのお取引、そして請求を行うことが出来ます。
そして店舗や事務所の賃貸収入があってもテナント（借り側）が免税事業者の場合は、仕入税額控除が不要なのでオーナー側がインボイスを発行する必要はありません。
しかし借主が課税事業者の場合は、オーナーの年間の売り上げが現在1000万円以下の免税事業者であってもインボイス制度に向けて対策を行う必要があります！
| 物件の種類 | オーナーの状況 | 対策 |
| 住居の賃料のみ | 消費税は非課税 | 無し |
| 店舗・事務所の賃貸収入あり（免税事業者） | 免税事業者 | 無し |
| 店舗・事務所の賃貸収入あり（課税事業者） | 免税事業者 | 対策を検討 |
| 店舗・事務所の賃貸収入あり | 課税事業者 | インボイス発行事業者の登録が必要 |
インボイス制度による不動産オーナーへの影響
さて、上記のような借主が課税事業者だった場合はオーナーはどのような影響を受けるのでしょうか。
借主が免税事業者であるオーナーからインボイスではない請求書を受け取ると、仕入税控除が受けられなくなります。するとその分の消費税の納税額が増え利益が減ることになります。その結果、借主から消費税分の賃料の値下げを求められたり、適格請求書を発行してもらえる物件に移転してしまう可能性が出てきます。
そしてもう1つの影響として、この機会に免税事業者のオーナーが課税事業者になったとします。これまでに※益税が発生していたのならば、課税事業者になることでそれを納税することになります。その結果収益性の低下へと繋がります。
※益税…消費税が事業者へ支払った消費税のうち、その消費税が国に納付されずに事業者の手元に利益として残る部分のこと。
不動産オーナーのインボイス制度への対策
借入先が課税事業者の場合はインボイス制度に向けて対策を行う必要があります。
対策については以下の点が挙げられます。
①課税事業者になってインボイスの発行を行う
年間の売上が1000万円未満でも課税事業者になってインボイスの登録を行うと適格請求書（インボイス）を発行することができます。
納税の義務は発生してしまいますが、借主が仕入税控除できるので物件競争率の低下を防ぐことが出来るでしょう。課税事業者のテナント数が多く、更に今後も事業展開を行っていきたい場合、課税事業者になることを検討した方が良いでしょう。
②免税事業者のままで賃料減額を検討する
課税事業者になると納税の義務が発生するだけでなく経理上の手間も発生するため一概に課税事業者になることをオススメはしません。
適格請求書（インボイス）の発行はできませんが、免税事業者のままで消費税分の金額の賃料を値引きすることで借主が損をすることがないので納得するかもしれません。
その場合オーナーの負担は増えますが、課税事業者になることで増える負担と比較しよく考慮した方がいいでしょう。
判断に迷う場合は税理士などプロの方に相談してみてください。
不動産オーナーも場合によっては影響を受ける
インボイス制度は不動産オーナーの皆さまにとっても、場合によっては様々な選択・対策を求められる制度です。
しっかりと制度を理解して、インボイス制度導入に備えましょう！
- この記事を書いた人
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北川 まな - 娯楽雑誌編集部を経て現在はフリーランスWEBライター。 育児をしながらイベントMCとライターの二足のわらじを履いて活動しています。 子どもの頃から本を読むのが好き、今でも活字を読むことが生活の一部、同時に自分でも文章を書くのが好き。とにかく活字が好きです。 MC、リポーターに経験を活かしてインタビュー記事と取材記事が特技。 「企画・取材・執筆」などを複数のメディアで行っています。
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