事故物件ガイドライン発表　賃貸で告知義務のあるものと伝える時の注意点は？

孤独死・自殺・他殺などが起きた心理的瑕疵物件、いわゆる「事故物件」に抵抗のある方は少なくありません。
入居者募集に影響を及ぼすからと、人の死に関する事案が起きたことを公表したくないオーナー様もいるかもしれません。

一方、後々のトラブルを考えると、事件性がなく、発見が早かった事案でも告知した方が良いのではと悩む方もいます。
所有している物件で入居者様が亡くなってしまったら、宅地建物取引業者はガイドラインに沿った対応が必要になります。

オーナー様と入居者様が安心して契約できるよう、どこまで告知義務があるかを本記事で解説します。

事故物件のガイドラインがつくられた背景

令和3年10月、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」の完成が発表されました。

ガイドラインがつくられた理由は、告知の基準がないことが、円滑で安心な取引に影響を及ぼすと考えられてきたためです。

国土交通省は、複数回実施された「不動産取引に係る心理的瑕疵に関する検討会」の内容を参考に作成しました。

ガイドラインで定められた告知義務の有無

ガイドラインは、過去に人の死が起きた不動産の取引時、建物取引業者はどこまで告知するのが適切かまとめたものです。

裁判例と実務と照らし合わせて整理されています。

告知義務のないもの

告知義務のあるもの

告知義務のない以外の事案で、取引への判断に影響が大きいと考えられるケース

告知義務がない事案でも、事件性・周知性・社会への影響などが非常に高いケース
借主・買主から問い合わせがあった場合（発生時期・死因などに関係なく）

発生時期（特殊清掃などを実施した場合は発覚時期）、場所、死因、特殊清掃の有無などを告知します。

貸主・売主・管理業者から無回答か不明との回答があった場合、その旨を伝えます。

亡くなった方とご遺族の名誉とプライバシーを守るため、氏名・年齢・住所・家族構成・発見状況などは伝えられません。

借主・買主とのトラブル防止のため、事故物件に該当する場合は書面とあわせて伝えるなど、慎重な対応が求められます。

宅地建物取引業者はどこまで調査が必要？

宅地建物取引業上、人の死に関する事案が発生したと疑われる場合を除き、自発的に調査する義務はありません。

貸主・売主・管理業者から知らされる

媒介・販売活動などの調査過程で事案が判明する

告知が必要と判断される事案の把握後、借主・買主にお知らせします。

告知書などに過去に起きた事案の記載を貸主・売主に求めることで、調査義務を果たしたことになります。

事案の記載がなく後日発覚しても、宅地建物取引業者に重大な過失がなければ、調査は適切に行われたと見なされます。

貸主・売主・管理業者から不明と回答された、または、回答がない場合でも、照会をしたことが、調査扱いになります。

貸主・売主・管理業者以外への聞き取り調査やインターネットでのリサーチなどまでは不要です。

しかし、第三者への聞き取りなどが必要になるケースは想定されます。

第三者への調査などを実施する際は、正確性の判断が難しいことを念頭に置くことがポイントです。

亡くなった方とご遺族への配慮も欠かせません。

貸主・売主に、事案を故意に告知しないと民事上の責任を問われる可能性があることを伝えることが推奨されます。

宅地建物取引業者は告知書への記載例を示すなどで、貸主・売主の正確でスムーズな告知のサポートも必要です。

社会情勢に応じたガイドライン更新が予想される

自然死や不慮の死は、告知が不要なケースがあると分かっただけでも、安心したオーナー様は多いかと思います。

しかし、不動産の価値が下がるという貸主様・売主様のリスクは変わりません。

孤独死で1割、他殺で5割不動産価格が相場より下がると言われているためです。

そこで、孤独死の懸念が大きい単身の高齢者の入居を断るオーナー様は少なくありません。

高齢化が進むと言われる日本では、高齢者の家探しの課題を解決する必要があると考えられます。

国土交通省は、社会情勢に応じた事故物件のガイドラインの変更を示唆しています。

高齢者の入居のハードルを下げることにつながるガイドラインになっていくことを期待します。

同時に、私たちも事故物件へのネガティブなイメージを改める必要があるかもしれませんね。

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