新たな不動産を探している間にオーナーチェンジ物件と記載のあった経験はありませんか？
オーナーチェンジ物件とは通常の物件と何が違うのでしょうか。
オーナーチェンジ物件の特徴やオーナーチェンジ物件となった理由を知ると、購入すべきか否か検討しやすくなるはずです。
本記事ではオーナーチェンジ物件になる理由、メリットとデメリット、新たなオーナーに引き継がれる権利と義務について解説しています。
目次
オーナーチェンジ物件とは？
入居者がいる状態で別の人へ売却された物件です。
オーナーチェンジ物件になるパターン
オーナーチェンジ物件となった理由によっては、既に入居者がいるとしても経営が上手くいかない可能性があります。
よくある理由を知っておくと、失敗するリスクの高い物件を避けられます。
- オーナー様自身の都合で賃貸経営を続けられなくなった
- まとまった資金が必要になったから
- 売却益を得るのに最適なタイミングだった、社会情勢の影響で売却価格が下がっているもののローン残高は上回っている（物件に問題があったり需要がなくなっているなどではなくて売却益が確実な間に売却したいと思われる理由） など
オーナー様の体力・体調面の問題、遠方への引越しなど、オーナー様の都合で賃貸経営を止める方もいます。
マイホームの購入、新たな収益物件購入のための資金づくりなど、まとまった資金を確保するための売却も想定されます。
注意が必要なのは以下のような売却理由です。
- 将来的に空室リスクが高くなりそう
- 入居者や近隣とのトラブルが多い（騒音トラブルや家賃滞納など問題を起こす入居者が多いなど）
- 大規模修繕の時期が近い
- 経営が上手くいかないために売却する など
近隣の大学や企業の移転、競合物件ができたなどは空室リスクを高める脅威となります。
騒音や異臭は近隣でも注意が必要です。周辺に問題がありそうだと住むのを躊躇する方は少なくありません。
大規模修繕には膨大な費用がかかります。故に、費用を負担する前に売却したいと考える方もいます。
購入後に修繕費の支出があっても損しないか、事前にシミュレーションすることが求められます。
社会情勢の影響などコントロールできない理由から手放さざるを得ないケースと異なり、長期間経営状態が安定しないケースは注意が必要です。
たとえば空室が多い、または、空室期間が長くて想定ほどの家賃収入が得られていないなど。
入居者が確保できない時には不動産会社の客付けで改善することもありますが、入居に至らない原因が物件や周辺環境にあることも考えられます。
空室の要因をなくすのが難しそうなら、順調な経営は期待し難いです。
デメリット メリット 注意点
| デメリット | メリット |
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デメリット
建物や室内の調査が難しい
入居者がいるため、内部の構造や室内の劣化状況などを確認できません。
空室があれば広さや導入してある設備などは確認できます。
同じ間取りの部屋がなかったり満室の場合、外観や書類、売主へのヒアリングなどで想像するしかありません。
どのような入居者が住んでいるか分からない
新しいオーナー様は既存の入居者様の審査をしないので、トラブルを起こしやすい入居者がいても気づくのが難しいです。
悪質な物件が紛れている可能性
入居率の高い物件なら安定した家賃収入を見込めると思うのではないでしょうか。
買いたい心理を悪用し、入居者のフリをして住む人を用意するという手を使う業者も残念ながら存在します。売主側にとって利回りの高い物件は、売却価格を高く設定できるというメリットがあります。
おとりをしていた入居者は、オーナーチェンジが決まると退去してしまうかもしれません。退去後に空室がすぐに埋まらないと、いきなり経営計画が崩れてしまいます。
新たに入居者募集する時に賃料が下がることがある
デザイナーズ物件や周辺より良い設備を導入している、新築や築浅物件などは、相場より家賃が高めです。
築年数が建つほど家賃は下がります。新築時から賃料が変わっていないと、次の入居者募集の際には家賃を下げざるを得ないかもしれません。
家賃が下がると収入が減ります。ご自身が売却する時の価格も下がってしまいます。
相場より家賃の高い物件は特に、今後の賃料の予測を確認することが重要です。
メリット
すぐに家賃収入を手に入れられる
既に入居者がいるためです。
仲介手数料や広告宣伝費、申込者の審査など、客付けに伴う負担を軽減できます。
相場より安く購入できる可能性がある
家賃が相場より安い場合です。
家賃が安いと当初の家賃収入も安くなりますが、今の入居者様が退去した後なら家賃を変えられます。
競合物件と同等の間取り・設備・築年数なら、値上げを検討する価値があります。
経営計画を立てやすい
新築のように最初の空室期間を心配しないで済みます。
新築物件ほど賃料の下落が大きくないのも、長期的な計画を立てやすい要因です。
引き継ぐ権利と義務
借地借家法第31条より、入居中の方との契約（ペット可・楽器可など）が引き継がれます。
その他の権利と義務は民法で規定されています。
| 権利 | 義務 |
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オーナーチェンジ物件は上手に選べば順調な経営を期待できる
既に入居者のいる状態の物件を購入できるオーナーチェンジ物件。
新築時の空室期間を心配せずに済む、相場より安く購入できる物件があるなどがメリットです。
ただし、物件の内部や入居者様について知るのが難しいです。
悪質な物件が紛れている可能性もあるので、売却理由、物件や周辺環境を詳しく教えてくれる信頼できる業者を見つけましょう。
前のオーナー様と入居者様との契約内容が引き継がれるので、契約内容の確認もお忘れなく。
- この記事を書いた人
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星脇 まなみ - 2016年からフリーランスでライターとして活動しています。 主に住まい・暮らし・生活に関する記事を制作してきました。 住みやすい街や今後熱くなりそうな街や都市開発、資産運用への関心が強いです。 住宅設備で1番好きなのはトイレ。外出先でもメーカーやデザイン、使い勝手が気になってしまいます。
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