賃貸管理で１，２を争う大変な仕事といえば、敷地内ゴミ置き場の管理です。
いつも回収日と時間を守って入居者様に使ってもらえていれば荒れることもなく手がかかりません。
しかし、物件によってはなかなかきれいに使っていただけず継続的に荒れます。
当社の管理物件でも、片付けども片付けども回収日が近くなれば敷地内ゴミ置き場が荒れ続けるという物件がありました。
今月、何年も試行錯誤した結果やっと一番効果のある方法を見つけました。
賃貸物件管理にお困りの皆様に向けて書きます。
目次
どうしてゴミ置き場が荒れるのだろうか
敷地内ゴミ置き場は共用部です。共用部の管理は、管理会社の仕事の範囲内です。
私たちは今までもゴミ置き場が荒れていることを見つければ、その日のうちに社員で片づけに行くということを行ってきました。
荒れる物件はいつも同じで決まっています。
「どうしてこの物件はいつもゴミ置き場が荒れるのだろうか。」と同じように思う管理会社やオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。
ゴミ置き場が荒れる原因には似た特徴があります。
【特徴】
①正しく分別されておらず回収不可能なごみとして残置する
②回収日と時間を守らずごみを出す人がいる
③自治体指定のごみ袋で出さない人がいる
ごみボックスの容量が小さいのかもしれないと考えたこともありました。
しかし、戸数に合わせて２つ大サイズを置くなど十分な大きさのごみボックスがある1LDK物件もよく荒れるので問題は大きさではないのだと予想します。
入居者のうち誰か一人が①②③のどちらかを行えば、正しくゴミ出しをできる人も真似をしてしまいます。
これは「同調行動」といって、人間は周囲の意見や行動に合わせて同じような言動をする。という人間の心理学的特徴です。
だから決まった物件で継続的にゴミ置き場が荒れてしまうのです。
ごみボックスを荒れなくする対処方法
では、ゴミ置き場が荒れた時、どのように対処すればよいのでしょうか。
対処方法はいくつかあります。
①ゴミを片付けにいき、再分別。注意文を入居者に流す。
②ルールを誤ってゴミ出しを行っている本人に玄関先で説明する
③ごみ集積所にカギをつける
④防犯カメラを設置する
どれも試したことのある方法です。方法から効果までお見せします。
①ゴミを片付けにいき再分別。注意を入居者に流す。
ゴミ置き場が荒れれば物件に行った社員や、入居者さんから連絡が入ります。
そのままにしておくと大きなクレームに発展しかねません。その日のうちに片づけに行きます。
片付けが終わったら注意の文言を入居者さんに流します。
これまでは、このような対処法でしたがはっきりとした効果は感じづらかったです。
②ルールを誤ってゴミ出しをする当事者に玄関先で説明する
ゴミ出しの方法を間違っていたり残置になっているごみの当事者を見つけごみ袋を持って玄関先に向かいます。
玄関の呼び鈴をピンポンして本人に直接正しい捨て方を説明し、きちんとルールを守るように説得します。
回収日ではない土日の昼間にゴミを出そうとしている入居者さんを目の前にすれば、直接「今日は何曜日でしょうか？何時でしょうか？ごみは指定の時間と曜日に出してください。」と部屋に戻ってもらうこともあります。
当事者に伝えるのでこちらも効果があります。
しかし、費用対効果はいまいちで3つ難点があります。
- 毎回名前の付いた何かが入っているとは限らないのでこれができるかどうかは運であること
- 住む人が入れ替われば同じように指導をする必要があること
- これをやっている間に、空室対策等に時間を使えないこと
③ごみ集積所にカギをつける
こちらは近隣からや通りがけの不法投棄がある場合に効果的です。
市役所などのごみ回収課に連絡し許可が取れた時のみ実施することができます。
なかなか許可が下りにくいのですが、理由は回収を行う方の手間になってしまうことにあります。
難点は、ダイアル錠にしていても番号を忘れるなどしてゴミボックスの外に置く人がおり新たなごみ集積所の荒れの原因につながることです。
当社でも近隣からの事業ごみ（ペットシート。物件はペット禁止です。）を頻繁に不法投棄される物件があり設置をしたところ不法投棄がなくなりました。
④防犯カメラを設置する
3つ紹介をしてきましたが、一番手っ取り早く手間に対して効果的だったのがこの「防犯カメラ」の設置です。
この方法は専門誌や口コミで見て有効だと言われている対処法です。
実際に自分たちで試してみてごみボックスの荒れが減ったことを実感しました。
防犯カメラが盗まれたりいたずらされたりすることのないように、しっかり接着しておくことが重要です。
くわしく次の章で説明します。
効果的な対処方法は防犯カメラ
今回効果を実感した設置場所はこちらです。
オーナー様の許可をいただき、ごみボックスの目の前と廊下に設置しています。
実は防犯カメラは表示なしで設置を行うとプライバシー侵害に当たる可能性があります。
防犯カメラ設置を行う際は、表示をすることもお忘れなく。
やはり、気になるのは値段ですよね。防犯カメラの値段はピンからキリまであります。録画容量も様々です。
ダミーカメラだと1000円台で購入できます。予算や重視する性能に応じて選ぶとよいです。
防犯カメラは入居者様の反感を買わずごみ置き場を管理する方法として有効です。
手のかからない物件管理に必要なのはしくみづくり
ごみボックスの荒れに一番効果的なのは、「防犯カメラ」です。見られているという意識に効くのかもしれません。
ごみの片づけは進んでやりたい仕事ではありません。夏なんかは大変で、ゴキブリやネズミ、腐った生ごみの匂いに囲まれながら片付けをしなければなりません。
しかし業務内であるし退去につながっては困るのできちんと行います。
ゴミ置き場が荒れて一番最初に困るのは入居しているご本人たちです。
精神的に圧をかけたりしてルールを守ってもらうのではなく、きちんとゴミ出しルールが守られる仕組みができれば気持ちよく物件管理ができます。
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賃貸知識BANK編集部 - 不動産市場や投資に関する情報を専門的な視点で解説しています。資産形成や投資戦略に役立つコンテンツを実務的な目線でお届けします。
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