サブリースとは賃貸管理を任せながら家賃収入を得る手段のひとつです。
どの資産運用商品にも共通ですが、サブリースにもデメリットがあります。
リスクを知らないと、トラブルが起こる可能性が高まります。
本記事ではサブリースのメリット・デメリットからトラブルのリスクを抑える注意点までわかりやすく解説します。
サブリースについてよりイメージしやすいよう、管理委託との違いも説明しています。
目次
サブリースとは
オーナー様の物件を事業者が1棟丸ごと借り上げ、事業者がオーナー様の代わりに入居者募集や物件管理を行うことです。
オーナー様は事業者と「マスターリース契約」という賃貸借契約を結びます。
借り上げた事業者で入居者を募り、入居者との間に「転貸借契約」を結びます。
事業者はオーナー様の物件をまた貸ししている状態と言えます。
サブリース事業者と入居者様との間の契約が「サブリース契約」です。
一般的には、マスターリース契約からサブリース契約を結ぶまでが「サブリース」と呼ばれています。
サブリース契約では、入居者様が払う家賃がオーナー様に支払う賃料より高くなっています。その差額がサブリース事業者の収益となります。
オーナー様は、マスターリース契約とは別で管理受託料を支払って所有する物件の管理をサブリース事業者にお願いします。
管理受託の手数料も事業者の利益となります。
入居者募集から物件管理まで事業者にお願いできるため、オーナー以外の仕事をしていても不動産経営しやすいです。
オーナー様自身で管理するよりも不動産経営を始めやすいのは、管理会社にお願いするのと共通のメリットです。
管理委託とは？サブリースとの違いは？
物件の管理業務を委託することです。
オーナー様が管理会社と管理委託契約を結ぶことで、管理会社がオーナー様の物件を管理します。
管理業務は大きく3つ
- 契約管理
- 清掃
- 設備点検
契約管理は、家賃回収、入居者様の契約更新・終了などです。
定期巡回の際、物件の共用部や屋外の清掃、電気・防災・消防設備などの点検を行います。
サブリースとの違いは、入居者様と賃貸借契約を結ぶのは管理会社ではなくオーナー様という点です。
サブリースのメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
| 空室や滞納があっても家賃収入が入る |
|
空室や滞納があっても家賃収入が入る理由は、部屋が空室でもサブリース事業者が借りている状態だからです。
※免責期間があれば、期間中は事業者から家賃は支払われません。
契約から一定期間は、事業者は提示した賃料をオーナー様に払うことになっています。
しかし、一定期間を過ぎたら、不動産会社側は契約更新や賃料など契約内容を見直せます。
故に、長期間空室が埋まらない、家賃相場が下がってきたなどで、家賃の減額を交渉されることがあります。
借地借家法第32条では、経済状況の変化などで土地・建物の価格に対して賃料が適性でない場合、賃料の変更を依頼できることになっています。
ただし、賃料が変動しない期間を定めているなどの特約があれば、特約が適用される場合は賃料は変えられません。
契約書に中途解約できる記載があれば、事業者との契約期間中でも解除される場合があります。
契約途中に解除されてしまうと、オーナー様自身で物件管理したり、管理会社やサブリース会社を探し直さないとなりません。
一方、オーナー様からの契約解除は難しいです。
借地借家法第28条で正当な理由がないと認められないとされているためです。
正当な理由とは入居者様の安全のために建替えたいなどです。
サブリースの問題を浮き彫りにした「かぼちゃの馬車事件」について
「かぼちゃの馬車」というシェアハウスを扱うサブリース事業者の倒産で、オーナー様が大きな損失を被った事件です。
下記のようにオーナー様は被害に遭いました。
入居率の悪化を理由に賃料減額
→オーナー様への家賃未払い
→会社の倒産
→支払われていない分の賃料を回収できないオーナー様が続出
中には、自己破産に至った方までいます。
シェアハウスの魅力は、家賃を抑えながら他の入居者さんと交流する機会があることです。
共有のリビングは、シェアハウスの特徴のひとつ。
シアタールーム・防音室を備えているなど、共通の趣味・関心ごとを持つ入居者同士でつながりを感じられるタイプの物件も登場しています。
入居者同士の交流を考えるなどターゲット設定がきちんとされたシェアハウスは満室になりやすい傾向があります。
かぼちゃの馬車はそのようにターゲットを絞ったつくりではありませんでした。
交流できるリビングがなく、個室が複数ある作りでシャワーなどの水栓系は共同であるような建物でした。
リビングをつくらない分、個室の数を増やして家賃収入を増やす計画だったのではと分析する意見もあります。
住むメリットを感じられない物件は、入居したいと思ってもらえず、満室にするのは難しいです。
入居者さんからの家賃が入らなければ、オーナー様への支払いが滞ることは想像できます。
かぼちゃの馬車事件もう一つの問題
融資の問題も浮き彫りになりました。
かぼちゃの馬車を運営する会社と契約していたオーナー様の多くは、とある銀行のローンを利用していました。
融資審査を通すため、オーナー様の源泉徴収票や預金残高の改ざんなどが行われていました。
結果、無理な返済計画になってしまいました。
実際に市場で取引されるより高い価格で物件を購入することになった方もいるようです。
サブリース契約する際の注意点
- サブリース新法に則った対応の事業者を選ぶ
- 契約締結前の重要事項説明と書面交付、締結時の書面の交付
- メリットばかりでなくリスクも説明してもらう
賃料が減額される可能性、事業者都合で契約終了の可能性などの説明です。
※メリットだけを強調した広告は、新法第28条で禁止されています。
- 免責期間の有無を確認
免責期間が半年近くに及んだり、退去のたびに設けられるなどのケースもあります。
- 収支計画・ローンの返済計画などのチェック
※サブリース新法：令和2年6月公布の「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」
賃料が減額される可能性について説明しないのは法律違反です。
減額を受け入れるかは協議ができます。
オーナー様から中途解約できる・できないケースなどの説明もしないといけません。
オーナー様が希望しないのにしつこく勧めるなどは、不当な勧誘と見なされます。
メリットのみを伝えるのも、不当な勧誘のひとつです。
無理な返済とならないよう、家賃収入が減るかもしれないことを念頭に、賃料が安くなったり建物の修繕・原状回復を行っても問題なさそうか確認しましょう。
サブリース契約の相談窓口
- 所有する物件に関するトラブルや気になることを相談したい
- 金融機関とのトラブル
- 法的トラブルに関して
- 消費者生活相談窓口
- 賃貸住宅管理業者に関する相談
許容できるリスクとリターンのバランスを考えて所有物件を活用しましょう
不動産投資でリスクを完全に避けることはできません。
故に、メリットとデメリットの両面を説明しない会社は信用し難いといえます。
サブリースで注意したい最悪の事態がサブリース会社の倒産です。
万が一倒産してしまうと、賃料の受け取りが難しくなるばかりか入居者の情報も知ることができず一時的に自主管理に切り替えなければならなくなるなど負担を被ることになります。
サブリースに限らず、賃貸経営で気になることはすぐに不動産会社や金融機関へ確かめながら盤石に経営を行いましょう。
- この記事を書いた人
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星脇 まなみ - 2016年からフリーランスでライターとして活動しています。 主に住まい・暮らし・生活に関する記事を制作してきました。 住みやすい街や今後熱くなりそうな街や都市開発、資産運用への関心が強いです。 住宅設備で1番好きなのはトイレ。外出先でもメーカーやデザイン、使い勝手が気になってしまいます。
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