不動産投資はミドルリスクミドルリターンの資産運用と言われています。株式などと比較して一瞬で資産を失う心配がないのも魅力です。
ただし、空室リスクの低い物件を見極めたり、購入したら発生する税金があるなど、いくつか注意点はあります。
そこで、不動産投資に興味のある方のために本記事を作成しました。
- 不動産購入までの流れ
- 所有するとかかる税金
- 購入資金や税金以外に考慮すべき費用
上記の理解が深まります。
不動産購入時の基本的な手続き
1,予算の設定
2,不動産のリサーチ
3,物件の内覧
不動産の評価（興味のある物件が見つかると、不動産の価値を評価するために不動産鑑定士に依頼する方もいます。物件の価格や条件について売主と交渉できることもあります。）
4,売買契約の締結
5,ローン手続き
6,測量や調査（不動産の所有権や境界などを確定するために実施します。購入する不動産の正確な範囲や状態も把握できます。）
7,重要事項説明と引き渡し
8,登記手続き
どのような物件のニーズがあり、収益性の高い物件なのか知るためには物件の調査が欠かせません。
実際に物件を訪ねるのはもちろん、現地調査前にできるチェックもあります。
空室率が低く収益性のある物件の所有は、賃貸経営のための資金づくりから。
多くの方は金融機関に融資をお願いすると思います。
既に取引している金融機関に相談したり、不動産会社から紹介を受けるなどで金融機関を選びます。
金融機関が決まったら融資を受けるまでは以下のように進みます。
- 相談
- 申し込み
- 審査
- 承認
- 融資開始
承認されると融資条件や金利などが決まります。
ローンの審査では下記を確認されます。
- 物件資料
- 確定申告書
- 担保となるものの有無
- 借り入れ状況など資産に関する情報
不動産の売買契約や賃貸借契約の成立前、事業者には重要事項説明の義務があります。（宅地建物取引業第35条より）
重要事項説明とは、宅地建物に関する情報や取引条件などを説明することです。内容は「重要事項説明書」として書面交付されます。
登記されている権利、法令による制限、売買代金以外に発生する手数料などを説明します。
土地・建物の所有者を証明するのに欠かせないのが登記です。不動産の所在地、所有者、融資を受けているかなどが記録されます。
不動産登記の手続きは司法書士や土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
専門的な知識が必要になることと、法務局や役所に出向いて必要書類を集める手間がかかるためです。
1～8万円ほどの報酬がかかるものの、手間を省きつつ確実に行うためには専門家に依頼する方が安心です。
公的税金の種類と費用
不動産を取得したら以下のような税金・費用がかかります。
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- 固定資産税
- 不動産取得税
- 印紙税
- 登録免許税
固定資産税は毎年1月1日時点で土地や家屋を所有している方にかかる税金です。
家屋の場合、下記のように計算します。
4～6月の間に市区町村から納付通知書が届きます。確認後、支払いを行います。
支払いは年4回の分割払いが基本ですが、地域によっては一括払いも認められます。
※どちらも支払総額は変わりません。
口座振替、銀行窓口・ATMでの支払い、コンビニでの支払いの他、クレジットカードやスマホ決済、ペイジーなどに対応している場合があります。
不動産取得税は不動産を取得した時にかかる税金です。有償・無償、登記の有無に関係なくかかります。
※譲渡所得税：不動産を売却した時に得た所得にかかる税金で、所有期間によって税率が変わります。
印紙税は土地や建物の売買契約書の作成にかかる税金です。
登録免許税は不動産の登記にかかる税金。
登記の種類によって税率が変わります。たとえば新築の建物を購入した場合の「所有権保存登記」は課税標準額×0.4％と計算します。
税金の節税方法と対策
たとえば床面積40～240平方メートルの賃貸マンション・アパートを建てると1,200万円の控除を受けられます。
有効な対策は一人ひとりの状況で違います。法律や条例、特例の条件などは変わる可能性があり、最新情報の把握が重要です。
よって、税理士や専門家への相談がおすすめです。
追加費用と注意点
不動産を購入して賃貸経営するなら、購入にかかる資金だけを考えれば良いというわけではありません。
たとえば物件の管理や修繕にかかる費用に備える必要があります。
物件の美観と安全性を維持できると、安心・快適に暮らせる環境を提供できます。長期にわたる入居、人気物件となり、安定収入の継続を期待できます。
時期が来たら必要な修繕ができるよう、修繕費の積み立てが欠かせません。
オーナー様が加入しておいた方が良い保険、たとえば火災保険などの保険料、家賃保証会社への保証委託料なども想定されます。
空室になって家賃収入が減った・入らなくても困らないために不動産投資用の予備費も用意しておくと安心です。
その他、地方自治体の特別税なども発生します。
流れ・かかる税金や費用を把握しておきましょう
不動産投資は購入にかけられる予算設定から物件や周辺環境の調査、ローンの手続きなどを経て収益物件を所有することから始まります。
不動産を所有するとさまざまな税金がかかります。また、物件の価値を維持し続けるためにも修繕費などがかかってきます。
税金対策など不動産投資に関する費用で気になることは専門家に相談し、無理のない計画で資産運用を始めましょう。
- この記事を書いた人
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星脇 まなみ - 2016年からフリーランスでライターとして活動しています。 主に住まい・暮らし・生活に関する記事を制作してきました。 住みやすい街や今後熱くなりそうな街や都市開発、資産運用への関心が強いです。 住宅設備で1番好きなのはトイレ。外出先でもメーカーやデザイン、使い勝手が気になってしまいます。
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