「定期借家契約」という言葉を聞いたことがありますか？
定期借家契約とは契約期間の満了によって賃貸借契約が確定的に終了する借家契約。
契約期間の更新無しで退去する契約のことです。
万が一契約期間中に中途解約することになった場合には、期間満了までの家賃など期間中にかかる費用を解約時にまとめて支払わないといけない…というケースもあります。
イレギュラーな内容については契約時に取り決めて、特約として契約内容に盛り込むことができます。
目次
違いは更新。普通借家契約の場合
一般の借家契約では借主を保護するために、貸主は正当事由がない限り契約の更新を拒絶できないとされています。
契約更新を拒否できる正当事由については、建物の老朽化による取り壊しや、大家さんが自分で住むことにした場合…などが挙げられます。
2年契約の賃貸物件の場合、一般的には2年経った後も借主が契約を更新すればその物件に住み続けることができます。
例えば、家賃滞納や借主の近所迷惑行為など「借主に退去してもらいたい…」ということがあっても、すんなりと行かないことがあります。
ケースバイケースですが、退去してもらいたい理由に合わせてどう対応したらいいか頭を捻り、ひとつひとつ問題を解決していかなくてはなりません…。
定期借家契約の場合の更新
定期借家契約においてはそのような制約がありません。
更新がない前提での契約なので、決められた期間が過ぎたらその後は絶対に出ていくことになります。
期間を過ぎても借主が出ていかない…という場合は、「期間満了後にその土地をどうするか」によっても対応が変わってきます。
別の建物を建てたり、オーナーさんが自分で住んだり…など期間満了前から動き出すことが多いので、こちらもまたケースバイケースではありますが早めに対処することが多いようです。
もしも「契約期間が過ぎてもまだ住み続けたい」という場合は、貸主・借主双方の合意による再契約が必要となります。
契約更新ではなく、新たに契約を結び直すかたちです。
一般的な借家契約でも定期借家契約が少しずつ増加傾向
以前は、一般的な賃貸住宅で定期借家契約が適用されることは、ほぼありませんでした。
仮にあるとすれば、例えば「大家さんの都合で3年間家を空けるからその間だけ賃貸物件として貸し出す」というケースなどでしょうか。
ただ最近は、貸主と借主を対等な立場にするために大手不動産会社で取り入れてきています。
またインフレの影響・都心の再開発による地価上昇に伴い、数年後の家賃が上がっているケースがある為、契約を確定的に終わらせて貸主が賃料を上げて貸したい…という理由でも少しずつ定期借家契約が増えてきています。
店舗に多い定期借家契約…あのお店も？！
定期借家契約は、主に店舗などの物件で多く見られます。
ファミリーレストランやコンビニチェーンなど、今まであった店舗が閉店して同じ場所に別のチェーン店がオープンする…などということがあります。
もしかすると、業績悪化などではなく定期借家契約の期間満了で撤退したケースかもしれません。
定期借家契約と一般的な普通借家契約、どちらがいいのか
定期借家契約がいいのか、一般的な普通借家契約がいいのか…。
その判断はオーナー様がどういった物件を持っているかによって変わってきます。
もし私であれば、郊外の広い土地を持っていれば定期借家契約で店舗として貸し出すかもしれません。
逆に弊社のシエスタシリーズのように、駅近物件であれば一般の普通借家契約で長期的に更新していただき、稼働率を上げることを優先して考えると思います。
オーナー様が持っている資産に合わせて、それを活かした運用を考えていくことが大切です。
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