重要事項説明書の「宅地造成等規制法」についてわかりやすく解説。高台の住宅建築は要注意?

不動産取引における重要事項説明書に、「宅地造成規制法」という項目が記されています。

これは崖崩れや土砂の流出など、災害の発生が懸念される指定区域で建物を建てる際に説明が必要な法律です。

とはいえ具体的にどんな法律で、どのような規制が設けられているのかがイマイチ理解できない…という方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、宅地造成規制法の概要や規制の内容さらに工期・費用についてまで詳しく解説していきます!

「宅地造成等規制法」って何?

宅地造成等規制法とは、崖崩れや土砂災害などの発生が懸念される区域内での、「宅地造成工事」に伴う災害の防止を図るために制定された法律です。

 

災害が生じやすい区域を「宅地造成工事規制区域」として指定し、その区域内に宅地造成等規制法で設けられた規制が適用されます。

 

宅地造成工事規制区域については、各都道府県知事が指定・見直しを行います。

崖や山間部だけでなく、地域によっては都市部が指定されることも珍しくありません。

宅地造成工事規制区域内での不動産取引を行う場合は、宅地造成等規制法を重要事項として説明する必要があります。

なお、宅地造成工事区域に指定されている地域は自治体の窓口やホームページにて確認可能です。

「宅地造成」について

宅地造成宅地造成とは、農地・採草放牧地・森林などの土地を宅地(建物が立てられる土地)とするために形状の変更などをすることです。

他にも地盤改良や、工場跡地を住宅地に変えるといった場合も宅地造成とされます。

先述した「宅地造成工事」は、宅地造成に該当する工事のことをいうのです。

宅地造成工事規制区域内の工事で許可が必要になるケース

宅地造成工事規制区域内で宅地造成工事を行うにあたり、以下のケースに該当する場合は都道府県知事などの許可が必要となります。

  • 高さ2mを超える崖ができる切土
  • 高さ1mを超える崖ができる盛土
  • 切土、盛土を同時に行った結果全体で2mを超える壁ができる場合
  • 上記以外で切土または盛土の工事を行う面積が500㎡を超える場合

許可を得るにあたり、宅地造成による地盤や擁壁(崖や盛土の側面が崩れ落ちることを防ぐ壁)が技術基準に適合されるかが審査され、工事が完了したら検査を受けます。

ただし都市計画法による開発許可を受けた場合の宅地造成工事は、宅地造成等規制法に基づいた許可を受ける必要はありません。

ちなみに、高さ2mを超える擁壁や排水施設の取り壊しを行うときも、都道府県知事への届出が必要です。

宅地造成工事規制区域内での工事は費用や工期がかかる?

宅地造成工事規制区域内で住宅を建てる場合、通常の土地に建てるよりも費用が高くなってしまうことがあります。

切土や盛土といった工事をする必要があり、その分費用がかさんでしまうからです。

また、切土をした場合に出た残土処理にかかる費用も必要となります。

 

費用だけでなく、宅地造成工事に関する届出や土地の状況次第で工期が長引くことも注意しましょう。

将来的に増改築をするにも届出が必要となるため、宅地造成工事規制区域内での建築を考えている方は最初に建築計画を念入りに考えておくことをおすすめします。

既に建築済みの建物も注意が必要

宅地造成工事規制区域内では「工事の事前許可が必要」という規制に意識が向きがちですが、既に建てられている建物でも場合によっては宅地造成等規制法に基づいた改善命令を受ける場合があります。

 

建物が古いと既存の擁壁や排水施設が経年劣化により土砂崩れなどの危険性が高まるため、点検の結果によっては改善の義務が生じるのです。宅地造成工事規制区域内の住宅建築は入念な調査が大切!

宅地造成工事規制区域内で工事を行う場合、宅地造成等規制法に基づいて許可を得てから工事をする必要があります。

新しく工事をせず中古物件を購入する場合でも、物件が基準を満たしているのかを調査しておくと安心です。

宅地造成工事規制区域内に該当するエリアの土地価格は安くても、費用や工期がかかる傾向にあることを念頭に置いて慎重に計画を立てましょう。

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この記事を書いた人
浦野 瞳
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