区画整理とは?土地整備のメリット・事業の流れ・清算金・住所変更でやることなどをわかりやすく解説!

道路などの整備を行う区画整理は、まちづくり事業の一環です。

区画整理中に土地の資産活用を進められないことや敷地が小さくなってしまうといったデメリットが有名です。

しかし、事業の流れを見てみると土地の所有者もまちづくりに参加できることなど隠れた事実が分かります。

本記事では土地の整備が安全で画期的なまちにつながる理由を、事例とあわせて解説します。

区画整理とは何か理解を深めるのに知っておきたいキーワード、住所変更に伴いオーナー様がやることなどもわかりやすく説明します。

土地区画整理とは

道路・公園・河川などの整備・改善で、土地の宅地利用を進めることです。

区画整理で、実施前より建物を建てられる敷地は小さくなります。

しかし、公共施設や土地の区切りが整備されることで、利用価値の高い土地になります。

道路・公園などが不十分な区域は、土地を所有・利用する権利を持つ人から土地を提供してもらうことで、道路や公園に充てます。

一部を売却して、区画整理のための事業資金に充てることもあります。

公共施設用の土地に充てることを「公共減歩」と言います。

事業資金のために売却される土地は「保留地域」と呼びます。

「公共減歩」「保留地域」とあわせて知りたい用語

用語 意味
減歩 区画整理前より土地の面積が小さくなること
換地 元の土地から新たに置き換えられて再分配された土地のこと

所有権などは、換地前の権利を持つ人にそのまま移される

清算金 区画整理前後で生じる土地ごとの評価額の差の不公平を調整する金銭

土地での解消が難しいため、金銭での解消になります。

区画整理で面積が小さくなった、評価が下がったなどの土地の所有・使用者には、清算金が交付されます。

一方、評価が高くなった換地を与えられた人は、徴収されます。

減価補償地区 区画整理後に土地の利用価値が高くなっても、地区全体の評価総額は下がる地区のこと

総額が下がる原因は、公共用に使われる土地の比率が上がるため

減価補償金 区画整理で評価総額が下がった時、土地の所有・使用者に支払われる区画整理前後の総額の差額

区画整理のメリット

  • 新たな土地利用を考えながら、より発展的な都市空間をつくれる
  • 既にある市街地から新しい市街地まで、さまざまな目的の市街地を整備できる
  • 土地を所有したまままちづくりに参加できる
  • 民間の関連投資の誘発による経済効果を期待できる
  • 震災復興に大きく役立つ

など

事業の流れ

事業とは、区画整理を目的とする「土地区画整理事業」のことです。

  1. 地元住民とまちづくり案を検討
  2. 都市計画決定
  3. 施行者・権利者の規則と、事業計画の決定
  4. 審議会・総会の決定
  5. 換地の位置・範囲を指定
  6. 建物の移転、宅地や公園の整備などの実施
  7. 換地上に宅地上の権利が移行される。清算金も確定
  8. 土地・建物の登記※事業の実施者が行います。
  9. 清算金の徴収・交付
  10. 事業完了

土地区画整理事業の活用事例

大阪府門真市と梅田2丁目の事業について紹介します。

大阪府門真市の不燃化促進

老朽化した木造アパートの建替えに伴う不燃化が実施されました。

実施されたのは、京阪電鉄古川橋駅から北へ約400メートルに位置する「石原東・幸福北地区」というエリアです。


出典:地理院地図より

道路・公園などが整備されておらず、木造建築物が密集している地域の不燃化も、区画整理の1つです。

街区の再編や道路の整備などを行った後、木造アパートを耐火等造のマンションに建替えました。

▼耐火等級についてはこちら

梅田2丁目の事業

点在した市街地や利用されていない土地を集約し、敷地の拡大で土地の有効活用を促進しました。


出典:地理院地図から検索

住所変更されたら?

不動産登記簿の表題部(土地・建物の面積や場所などが記録されたもの)は、登記官が修正します。

オーナー様が同じ地区に住んでいたら、所有者の住所変更の手続きはご自身でやらなくてはなりません。

変更後の住所と登記上の住所を一致させるのに必要な手続きです。

提出書類は自治体によって異なる場合があるので、住所変更通知と一緒に送付される住所変更に関する資料をご確認ください。

区画整理は整った街づくりを促す

区画整理は、整備された発展的なまちづくりにつながる事業です。

さまざまな用語が出てきたり、住所変更で手続きが必要なこともあるなど、一度で全てを理解するのは難しいかもしれません。

持っている土地が区画整理の対象になるかもしれない時に備えて知識を蓄えておくと不動産投資の参考になるかと思います。

そして、気になる用語などは本記事を参照していただく間に、区画整理について詳しくなるはずです。

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この記事を書いた人
星脇 まなみ
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