賃貸契約書を確認すると、連帯保証人の欄に「極度額」という言葉が見られます。
それと共に100万単位の金額も記載されており、何これ…？と疑問に感じた方も多いのではないでしょうか。
極度額は、2020年に改正された民法の内容に基づいて必ず記載されている事項なのです。
今回は「極度額とは何か」という基本的な知識に加え、「一般的にはどれくらいの極度額が設定されるのか？」についても解説していきます。
「極度額」とは何？
極度額とは、賃貸借契約における連帯保証人が保証しなければならない債務の限度額のことです。
契約者が家賃を支払えなくなったとき、連帯保証人は契約者の代わりとして設定された極度額の分を立て替える必要があります。
以前は極度額を定めなくても賃貸契約が成立し、連帯保証人へ上限なしで支払い請求をすることができました。
しかし2020年4月1日の民法改正に伴い、極度額を定めていない契約は無効と扱われることになったのです。
参考：「2020年4月1日から保証に関する民法のルールが大きく変わります」｜法務省
極度額は設定するだけでなく、書面での明記も義務化されています。
書面にて当事者同士で合意したうえで、賃貸借契約書に「極度額は○○円である」と明瞭に記載する必要があります。
極度額の決め方と相場について
極度額の制限はなく、常識的な範囲内であれば100万円から1,000万円まで自由に設定することが可能です。
ただし、先述の通り極度額は契約を結ぶ当事者同士が合意しなければ適用されません。
極度額が決まらなければ賃貸契約そのものが成立しなくなるため、通常は連帯保証人にも納得してもらうことを考慮した金額となっています。
とは言え、「そもそも常識的な金額って何を基準に判断したらいいの？」と考えた方も多いはずです。
国土交通省では、極度額に関する参考資料を公開しています。
過去、実際に裁判所で連帯保証人が負担することが確定した未払い家賃の金額が記載されており、平均すると約13.2ヵ月分となっています。
したがって最低でも家賃の12ヵ月分程度、多くても倍の24ヵ月程度が相場と考えられます。
極度額はどこに・どうやって記載されるのか
使われているフォーマットによって異なる場合がありますが、通常は賃貸契約書の連帯保証人の情報欄に記載されています。
例えば当社の賃貸物件にご入居いただく際の契約書では、このように記載しています。
「連帯保証人」と「保証人」は違う？
賃貸借契約において「連帯保証人」と「保証人」が混同されることもありますが、それぞれ役割が異なります。
保証人とは、借主が家賃を滞納した場合にだけ家賃を立て替える義務がある人のことです。
ただしオーナー側から請求を受けたとき、「まずは借主に請求してください」「借主には財産があるので、そこから取り立てをしてください」といった要求ができます。
一方、連帯保証人は借主と同等の責任を負う立場とされています。
借主が家賃を滞納したら、オーナーはいきなり連帯保証人に支払いを請求することができるのです。
このとき、連帯保証人には拒否権がありません。
さらに借主が物件を汚損したり騒音トラブルを起こしたりといった場合にも保証が義務付けられています。
民法が改正される前、借主が家賃を滞納し続ける限りは連帯保証人が保証を続ける必要がありました。
連帯保証人に対し、あまりにも大きな負担がかかる状態を改善するために「極度額」を定めた…という背景があるのです。
連帯保証人ありの場合に「極度額」の記載がつく
「極度額」とは、連帯保証人が保証する金額の上限のことです。
民法の改正により、万が一借主が家賃を滞納しても連帯保証人は極度額多く保証する必要がなくなりました。
今後、賃貸借契約を交わす方や連帯保証人となる方にとっては重要な事項のひとつなので、契約時はぜひ書面をチェックしてみてください。
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浦野 瞳 - 様々なジャンルで執筆経験があるフリーランスWEBライターです。 執筆時はリサーチにリサーチを重ね、複雑な不動産関係の知識も分かりやすくお伝えしています。 読者の皆様に、「痒い所に手が届く記事」と感じていただけていれば幸いです。 住宅やインテリアの情報に対しては特に関心が強く、情報の正確性を高めるため個人的にも勉強をして知識をつけています。 実際に賃貸暮らしを続ける中での経験・所感も活かし、オーナー様・入居者様どちらの視点も考慮しながら情報を発信いたします！
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