賃貸物件における契約形態には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
この2つは条件や取り決めがまったく異なるため、オーナー様が所有する物件に合わせて適した契約形態を選ぶことが大切です。
今回は、一般的な賃貸住宅で使われることが多い普通借家契約に注目してその特徴やメリット・デメリットなどを詳しく解説します！
定期借家契約との違いもわかりやすくご紹介していますので、将来的に賃貸物件を所有する予定があるオーナー様はぜひ参考にしてみてください。
普通借家契約とは？
普通借家契約（ふつうしゃっかけいやく）は、簡単な言葉で述べると「更新ができる賃貸借契約」のことです。
契約期間は1年以上と定められていますが、ほとんどの場合は2年と設定されます。
契約満了により、借主の意思で契約を更新するか解約するかを選ぶことができます。
借主が契約更新を希望している場合は、貸主の意思だけでそれを拒否することはできません。
貸主が契約更新を拒否したい場合、正当な事由が必要になります。
例えば貸主がどうしても建物を自分で使いたかったり、老朽化で建て直しをしたりといった事由は正当とみなされることが多いです。
借主が希望すれば同じ物件を同じ契約条件で使い続けられるため、主に賃貸住宅で交わされることの多い契約形態なのです。
普通借家契約のメリット・デメリット
普通借家契約は、以下のようなメリットとデメリットがあります。
メリット
普通借家契約は、借主の意思で契約の継続も解約も選ぶことができます。
契約期間を満了すれば貸主の合意がない限り退去を迫られる定期借家契約とは違い、同じ物件に長く住みたいという借主にとっては大きなメリットです。
契約期間は最低でも1年以上と長期的なので、長く住むことを前提とした賃貸住宅には普通借家契約が適しています。
なお、契約期間の途中でも特約がある場合は解約が可能です。
貸主は6ヶ月前から、借主は1～2ヵ月前から申し出れば中途解約が認められます。
ただし、貸主から解約を申し出る場合は「正当な事由」が必要です。
借主に問題があっても正当とみなされる事由がなければ解約ができないため、借主にとってはメリットですが貸主にはデメリットとなるポイントです。
上記のことから、普通借家契約は借主の権利が強い契約形態と捉えられています。
そのぶん、普通借家契約を採用した賃貸住宅は入居者が集まりやすいことが貸主にとってのメリットです。
デメリット
普通借家契約は長期的な契約が可能だったり、賃料増減の請求ができないことから借主側の負担が少ない契約形態です。
そのため定期借家契約よりも家賃が高くなりやすいことは、借主にとってのデメリットとなります。
また、後から物件を明け渡してもらう必要性が生じた場合や、問題の多い入居者がいたりしても簡単に契約を解除できないという貸主側のデメリットもあります。
比較表で見える普通借家契約と定期借家契約の違い
普通借家契約の概要やメリット・デメリットを理解したところで、「具体的に定期借家契約と何が違うの？」「自分の物件はどっちの契約形態にすべきなの？」と疑問に感じる方は多いことでしょう。
そこで、普通借家契約と定期借家契約の違いを比較表でまとめてみました。
| 普通借家契約 | 定期借家契約 | |
| 契約方法 | 書面または口頭 | 書面のみ
※貸主は「期間満了で契約終了」の旨を示す書面を別途交付する |
| 契約の更新 | 更新可能 | 基本的に不可能
※更新を継続したい場合は新たに契約し直す |
| 契約期間 | 1年以上
※1年未満の契約は「期間の定めがない契約」とみなされる |
制限なし |
| 賃借料増減の請求 | 特約にかかわらず賃借料増減の請求が可能 | 特約の取り決めに従って請求が可能 |
| 貸主からの中途解約 | 基本的に不可能だが正当な事由があれば可能 | 特約により可能 |
| 借主からの中途解約 | 特約により可能 | 床面積200㎡未満の物件に限り、やむを得ない理由があれば可能 |
ちなみに、定期借家契約は「オーナーが一時的に家を空けている間だけ貸し出す」といった場合や店舗の物件で用いられることが多い契約形態です。
定期借家契約の詳細はこちらの記事で解説していますので、併せてご覧ください。
賃貸住宅で一般的なのは普通借家契約！しかし…
今回解説した通り、一般的な賃貸住宅では「普通借家契約」が用いられています。
長期的に住みやすく借主側のメリットが大きいため、入居者も集まりやすいという特長があります。
ただし長期的に住んでもらうのではなく一定期間だけ物件を貸し出したいのであれば、定期借家契約を選ぶとよいです。
定期借家契約は比較的オーナー様の負担が軽いだけでなく、賃料が安くなりやすいという入居者にとってのメリットもあります。
2つの契約形態の内容を把握したうえで、ご自身の所有物件に最適な方を選びましょう。
- この記事を書いた人
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浦野 瞳 - 様々なジャンルで執筆経験があるフリーランスWEBライターです。 執筆時はリサーチにリサーチを重ね、複雑な不動産関係の知識も分かりやすくお伝えしています。 読者の皆様に、「痒い所に手が届く記事」と感じていただけていれば幸いです。 住宅やインテリアの情報に対しては特に関心が強く、情報の正確性を高めるため個人的にも勉強をして知識をつけています。 実際に賃貸暮らしを続ける中での経験・所感も活かし、オーナー様・入居者様どちらの視点も考慮しながら情報を発信いたします！
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