現在日本には所有者不明の土地が多く存在しています。
国はこの対処法として令和６年４月１日より相続登記を義務化する法律を施行する方針を固めました。
この法律は、遡及適用であり、令和６年以前に土地を相続した場合も相続登記をする必要があります。
この記事では、相続登記についてわかりやすく解説していきます。
義務化になった背景と、相続登記しなかったらどうなるのか、相続登記の仕方と必要なものをまとめ、初めてする方にもわかりやすく解説していきます。
目次
相続登記とは。義務化の背景
土地建物マンションなどの不動産の所有者は基本的に法務局の登記簿で住所、氏名などの情報が管理されています。
登記簿上の所有者の名義を変更したい場合は法務局の所有権移転登記を申請することになります。
これを不動産の名義変更手続きといいます。
そして、相続により、亡くなった方から承継した不動産の名義変更をすることを相続登記と言います。
これまでは、不動産の相続登記に関しては法律的な義務はありませんでした。
手続きが面倒、かつ費用がかかったり、相続人同士が不仲で分割をこばまれたりトラブルが発生したりするなどの理由から、相続登記をせずに死亡した人の名義のまま放置された土地が非常に多くあり問題になっています。
なんと九州地方の面積を超える土地が今は亡き人の名義のままだそうです。
これを背景に、政府が相続登記を義務化する法律を施行することになりました。
義務化の施行日は2024年4月1日。
この法律は遡及適用のため、施行日以前に継承した不動産も2027年4月1日までに登記を行わなければなりません。
また、今回相続登記が義務化されることにより、正当な理由なく登記を怠ると過料が課せられる可能性があるので注意が必要です。
相続登記をしないとどうなる？
では、相続登記をしないことで死亡した人の名義のままにしているとどうなるのでしょうか。
・未登記の不動産は売却することができない
売却するためには登記簿上の所有者である必要があります。
不動産は原則として登記簿上の所有者でなければ権利を享受することができません。
さらに、相続登記されていない不動産には担保を設定することもできません。
・不動産の権利関係が複雑になる。
相続が発生すると被相続人所有の不動産は相続人が法定相続分に応じて共有で所有している状態になります。
相続登記しないまま共同所有者の相続が発生すると、故人Bの持ち分がさらにその相続人の共有所有になります。
つまり、上記図で説明すると共有所有人が故人Aの妻、子供たちだったのが、子供(故人B)が死亡したらその子供（孫）たちまで共有所有人なり、相続対象の人がどんどん増えていくということになり、権利関係が複雑になっていきます。
世代をこえて相続対象人が増えると、土地の活用方法の意見が割れやすくなり、トラブルに陥る例も多々あります。
・災害に復興事業が滞る可能性がある
台風や地震などの大きな災害により被災した地域において所有者が不明な土地は区画整理などの復興のための整備を進めることができません。
・共同相続人の債務による差し押さえの可能性がある
借金などの返済を滞納している相続人がいる場合、債権者に不動産の相続持ち分を差し押さえられる可能性があります。
不動産は遺産分割協議が終わるまで、共同相続人が法定相続割合に応じて共有している状態になります。しかし債権者は借金がある相続人の法定相続分を差し押さえることができます。
遺産分割協議が終わっていた場合でも、相続登記を済ませていなければ相続人は差し押さえた債権者に対して不動産が自分のものだと主張できません。
債権者に不動産を差し押さえられた場合、最終的に不動産の全てを取得したいと考えている相続人は債権者に対して債務者の借金を肩代わりすることが必要になってしまいます。
相続登記の方法
それでは相続登記をするにはどうすればいいでしょうか。
相続登記は当該不動産の所在地を管轄する法務局で名義変更の申請を行います。
〜手順〜
①登記事項証明書で登記簿の状況を確認する。
登記事項証明書とは、不動産や所有者の情報、その他権利関係など登記簿記載事項を証明する書類です。
法務局で取得可能です。発行には建物の場合は家屋番号、土地の場合は地番が必要です。（固定資産税通知書または権利書に記載あり）
②被相続人と相続人の戸籍謄本などを収集する。
登記事項証明書で不動産の名義人が明らかになったら、次は相続関係を正確に把握するために被相続人と相続人の戸籍を収集します。
遺言書によって遺産の指定がされてない場合、相続登記は法定相続人全員で行う必要があります。
亡くなった不動産の名義人に関する戸籍は出生から死亡まで遡る必要があります。
戸籍謄本、改製原戸籍、除籍謄本、附票などから必要な情報を集めましょう。
③遺産分割協議書を作成する
遺言書のない相続の場合、遺産は相続人全員で話し合う遺産分割協議によって分配を行います。
その協議内容をまとめた書類が遺産分割協議書です。
その不動産を誰が相続するかを明確にして相続人全員が署名捺印を行います。（実印）
相続人が一人の場合は遺産分割がないので、この書類の作成は不要です。
④その他必要書類を作成・収集する。
下記書類も手続きに必要です。
相続登記をするにあたって早めに揃えておきましょう。
| 被相続人に関する書類 | 戸籍謄本、住民票の除票 |
| 相続人に関する書類 | 戸籍謄本（相続人全員分）、住民票（名義人に成る相続人分）、遺産分割協議書、印鑑証明（相続人全員分）、本人確認書類（相続人全員分） |
| 不動産に関する書類 | 固定資産税評価証明書 |
⑤法務局で登記申請を行う
必要書類が揃ったら法務局で２つの手続きを行います。
①登記申請書の準備
法務局に書類があるので記入して必要書類と印紙と共に提出しましょう。
②登録免許税の納付
登録免許税は所有する不動産の固定資産評価額の0.4%と定められています。
5000万円の評価額の不動産の場合、20万円の税金で（5000万円×0.4）収入印紙で納付します。
固定資産評価額は公的機関から発行される固定資産税の納税通知書に記載されています。
相続登記、早い行動を
相続登記をしないままで放置しておくと後の相続人に想定外の問題が生じてしまいます。
相続登記の手続きは時間と手間がかかりますが、義務化されてることにより必ず相続登記しなければなりません。
まだ義務化までには時間があります。
これを機会に家族と所有する不動産について話し合ってみましょう。
- この記事を書いた人
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菊地 はる
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