不整形地の土地活用にお困りの方はいらっしゃいませんか？
相続した土地が旗竿地。
三角形地や台形地の破格な土地があるけど、活用できるか不安。
そのような方向けに、
- 不整形地の種類
- 不整形地を活用する上で知っておきたいメリットとデメリット
- 不整形地に賃貸住宅を建設する上での注意点
- 不整形地に建設した賃貸住宅の実例
以上4点を解説いたします。
目次
不整形地ってどんな土地？
土地にはさまざまな形があり、それぞれ名称と呼び方があります。
大きく分けると整形地と不整形地の２つの種類に分けられます。
- 整形地•••正方形や長方形の形状の敷地のことです。
- 不整形地•••整形地以外の土地。具体的には台形、旗竿地、L字型、崖地、傾斜地などの敷地のことです。
変形地という言葉もあり、不整形地とほぼ同義語で使われます。
三角形や多角形など、四角形の形とは少し違う、言わば建物を建てる上では癖のある形の敷地のことを言います。
国道を通すために敷地を国に売ったりすると、変形地になることが多いです。
旗竿地（はたざおち）
旗竿地は、公道に接する間口が極端に狭く、細長く延びる敷地の先に、周りを他人の土地に囲まれている袋地があるような形状の土地のことです。
土地の形状が旗竿のように見えるため、旗竿地と呼ばれています。
傾斜地・崖地
傾斜が急で、宅地などとしての利用が困難な土地をさします。
崖地は傾斜地より急な角度がある土地です。
建築基準法施行条例では「地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす土地」と定義されています。
傾斜地に関しては、上から見ると四角形の形（整形地）ですが、横から見ると傾斜があり、建物を建てるとなると特別な手法が必要になるケースもあります。
三角形、台形、平行四辺形の土地
整形地と比べて、三角形や台形の土地はデッドスペースが生まれやすい土地です。
土地のある場所や、変形地の一辺の長さによって、住宅の建てやすさや土地の評価も違ってきます。
不整形地のメリット、デメリット
敷地の形状が整っている整形地と比較して、不整形地は一般的にどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか？
【メリット】
- 同じ敷地面積の整形地よりも安い価格で購入できる
- 固定資産税や都市計画税を抑えられる
不整形地は整形地と比べ不動産評価が低いのと不整形地補正が必要なため、低価格で土地の購入が可能です。
また、その後の維持費も抑えることができ、コスト的な面でメリットが大きいです。
【デメリット】
- 形がいびつなため建物を建てるときに敷地にデッドスペースができやすい。
- 整形地にするために工事が必要な場合多額のお金がかかる。
- 一般的な企画型住宅は建てられない場合が多い。
住宅建築には不向きとされがちですが、工夫次第で整形地と変わらない活用をすることもできます。
例えば、旗竿地であれば、通路部分をアプローチや駐車場にしたり、
三角形や台形の土地であれば、角のデッドスペースをお庭にしたりすることで建物を建てる面積は整形地とかわらず四角形で建築可能です。
また、傾斜地であれば平地にしたり、間口を広げるために隣地を購入したり、建築する条件に適した土地にするための工事が追加で必要になり、お金がかかる場合もあります。
不整形地を活用した賃貸住宅の建設の注意点
不整形地に建物を建てるとなると、土地の形が歪であるが故に建物の形が真四角にならない場合が多いです。
そのため、採光や風通し、家具の配置や動線など、考えなければならない項目が非常にたくさんあります。
不整形地の形に合わせ柔軟な住宅絶景する必要があり、設計し慣れていないハウスメーカー・工務店などに依頼をしてしまうと、時間がかかったり、望んだ通りの建物が建てられない可能性もあります。
不整形地を活用した賃貸住宅の建築には特別な知識が必要です。
不整形地での建築計画の実績のある会社へ依頼することをお勧めします。
不整形地での賃貸住宅建築の実例
実際に不整形地に賃貸住宅を建築した例をご紹介します。
どちらも当社の物件です。
【旗竿地での賃貸住宅建築】
長い入口通路をエントランスまでの庭のように演出し外観を美しく整えてました。
外灯や植栽をうまく活用すると通路部分も無駄になるどころか、物件のアピールポイントになります。
【三角形の土地の賃貸住宅建築】
建物を建てられなかった土地の部分に植栽を植えるなど緑の彩を足すと住みやすい快適な印象を演出できます。
また、空間活用の可能性を探ることで居住快適性を保ちつつ、収益を最大限取れるように計画できました。
この物件では天空率を活用し部屋数をなんと2部屋も増やして建設することができました。
諦めないで。不整形地も活用出来る！
整形地と不整形地にはそれぞれに特徴やメリット、デメリットがあります。
不整形地には様々な種類と特徴があり、条件に合った土地を探せば、コストを抑えて住宅を建築することも可能です。
住宅の建設が困難だった場合はトランクルームや月極駐車場などの土地価値活用法もあります。
少し癖のある土地でもアイディア次第で活用可能になります。不整形地活用の実績が豊富な会社に相談しましょう。
- この記事を書いた人
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菊地 はる
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