事故物件とは、殺人事件や孤独死のあった部屋を想像しませんか？
実は、誰かが亡くなった部屋でなくても、瑕疵物件・事故物件と言われることがあります。
瑕疵物件の定義・告知義務について解説します。
所有する物件が事故物件になってしまった時の対処法、リスクを減らす対策などもご説明します。
目次
事故物件とは
事故物件は正式名称で下記の2種類のことを言います。
- 心理的瑕疵
- 物理的瑕疵
※瑕疵：取引する土地・建物の欠陥
瑕疵に明確な定義があるわけではありませんが、見なされる事例を紹介します。
心理的瑕疵
- 自殺・他殺・事故・自然死・孤独死などで人が亡くなった部屋
- 近くに反社会的勢力の事務所や以下のような嫌悪施設がある
墓、宗教関連施設、刑務所、原子力発電所など
物理的瑕疵
- 水漏れ・雨漏りがある
- 水道管・排水管の不具合（詰まりなど）
- ボヤ
- 木造部の腐食
- 床の傾き
- シロアリ被害
- 耐震強度不足
- アスベストの使用
- 近隣で騒音・振動・異臭がある
など
土壌汚染、産業廃棄物が埋まっている、水害リスクが高いなど、土地に関する瑕疵も、物理的瑕疵と見なされます。
事故物件というと心理的瑕疵のことを思い浮かべる人が多いかと思います。しかし一言に瑕疵と言っても2種類あることが分かります。
事故物件の告知義務どこまで？
物理的瑕疵物件は、内見時に気づく可能性が高いです。
人が亡くなった部屋に住むのに抵抗のある方は、少なくありません。
ところが、心理的瑕疵物件は、物理的瑕疵物件より見分けが難しいです。
国土交通省は、部屋探ししている人が安心・納得して契約できるよう、心理的瑕疵物件の告知に関するガイドラインを作成しました。
ガイドラインを読むと、部屋の中で誰かが亡くなったら、必ず伝えないといけないわけではないことが分かります。
告知義務のあるもの
- 自殺、他殺
- 火災による死亡
- 特殊清掃が必要など発見までに時間のかかった孤独死
- 「義務のないもの」の事例に当てはまらず、契約するか否かに大きく影響を与えると考えられるもの
ポータルサイトの物件情報に「告知事項」と載せ、心理的瑕疵物件物件であることを不動産会社が説明します。
告知義務のないもの
- 自然死、病死
- 発見までの時間が短い（特殊清掃不要な）孤独死
- 日常生活での事故（転倒・誤嚥など）による死亡
告知義務はない死因でも、事件性・周知性・社会への影響が大きい事案は、告知しないとなりません。
部屋を借りたい方から問い合わせがあった場合、不動産会社は死因や発生時期に関係なく、伝える必要があります。
社会への影響などで変わってきますが、告知義務のある死が発生し、特殊清掃してから3年経過した物件の告知は、必須でなくなります。
共用部分・隣接する部屋の扱い
| 告知義務アリ | 告知義務ナシ |
|---|---|
| 入居者が日常的に使用する頻度の高い共用部分で、告知義務のあるものや特殊清掃が必要な死が発生した場合 |
|
所有する不動産が事故物件になったら？
賃貸借契約は、入居者が亡くなると相続人との間に契約の権利が移ります。
入居者が亡くなる前後に未払いの賃料は、相続人に請求できることになっているので、まずは保証人と相続人に連絡します。
相続人の方と連絡がとれてから客付け開始までは、以下のように進めます。
- 相続人に賃貸借契約の解約をしてもらう
- 残置物（入居者がそのままにした設備や私物）の撤去や室内清掃
- 清掃などの完了後、客付け
国土交通省は、消費者が心理的瑕疵物件に抱くイメージや入居意向などをまとめた資料を公表しています。
資料によると、病死や自然死は、自殺や他殺などのケースより、条件によっては契約を考えられる方が多いとのことです。
「家賃が相場より安い」「部屋の設備が良い」などが、契約を検討する条件として挙げられています。
事故物件と言われる部屋でも入居を検討してもらう施策として、入居促進のキャンペーンが参考になります。
いくつか例を紹介します。
- 敷金・礼金ゼロ
- フリーレント
- キャッシュバック
- 家具・家電付き
- 家電プレゼント
など
事故物件のリスクを減らす対策
自殺や事件・事故に巻き込まれて亡くなってしまったなどは、大家さんでコントロールするのは難しいです。
しかし、入居者さんの異変にいち早く気づければ、最悪の事態を防げるかもしれません。
たとえば、ドアの開閉をチェックできるセンサーで一定時間以上開閉を感知せず、入居者さんの安否も確認できない場合、契約者にお知らせするサービスの利用などです。
入居者さんの属性によってこのようなサービスを利用する方も不動産業界では今や少なくないようです。
部屋で孤独死が起きると、原状回復、空室が埋まらないなどのコストが心配かと思います。
孤独死の補償をオプションでつけられるサービスもあります。
入居者の方が亡くなったら、相続人に賃貸借契約が移るものの、相続人と連絡がとれない・相続人がいないなども想定されます。
相続人の方とやりとりできないと、家賃収入のない期間が長引く、部屋を清掃できず客付けまでに時間がかかるなどのリスクが高まります。
契約解除や退去後の対応（残置物の撤去や原状回復など）に対応してもらえるサービスもあります。
「年齢に関係なく入居してもらいたい。けれど、万が一のことがあったら心配…」という方は、検討してみる価値アリです。
事故物件にしない努力が不動産の価値を守る
物理的瑕疵物件は、オーナー様自身である程度避けられます。
ポイントは下記の2つです。
- 施工に問題のない建築会社に建築を依頼する
- 必要なメンテナンスを定期的に実施する
一方、心理的瑕疵物件になるか否かは、入居者様にかかっています。
- ご高齢の入居者様の見守りサービスの活用
- 事故につながりそうな問題を見つけたらすぐに対処する
上記のような取り組みで、心理的瑕疵となるリスクは下げられます。
物件と入居者様の安全を考えることが、事故物件にしない対策につながります。
- この記事を書いた人
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星脇 まなみ - 2016年からフリーランスでライターとして活動しています。 主に住まい・暮らし・生活に関する記事を制作してきました。 住みやすい街や今後熱くなりそうな街や都市開発、資産運用への関心が強いです。 住宅設備で1番好きなのはトイレ。外出先でもメーカーやデザイン、使い勝手が気になってしまいます。
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