不動産投資の所得も確定申告の対象なので、確定申告の準備をしようと情報収集してみて、申告書の記入項目の多さに戸惑う方も多いでしょう。
不動産所得の申告は、収入と経費の正確な記録がポイントです。
そこで、初めての方が疑問を抱きやすい、2種類の確定申告の違いと、不動産投資に関係する金額を解説します。
目次
不動産投資で所得があれば確定申告が必要！
土地・建物の貸付で得た収入は、給与所得や事業所得のように所得と見なされるので、確定申告の対象になります。
総収入金額－必要経費で計算される不動産所得が20万円を超えたら、確定申告が必要です。医療費やふるさと納税の控除も確定申告で行うので、控除がある方は、不動産所得とまとめて申告しましょう。
例年、1月1日から12月31日までの1年間の所得は、翌年2月16日から3月15日の間に確定申告が必要です。
必要があるにもかかわらず確定申告しないと、所得税などとあわせて、無申告加算税も納めなければなりません。
納付する税金が50万円まで→納付金の15％
納付する税金が50万円を超える分→20％
期限後申告で納める税金は、申告書を提出した日が納付期限です。
無申告加算税に加え、本来の納付期限から実際に納付した日の間にかかる延滞税も支払うことになるので、不要な課税を避けるためにも、不動産投資の所得は期限内に申告しましょう。
確定申告は「青色申告」と「白色申告」のどちらかを選んで行います。
青色申告と白色申告の比較
帳簿
複式簿記、または、単式簿記。
現金主義。
メリット
最高65万円※または、10万円の特別控除を受けられる。
納税者の事業に従事する生計を同一にする配偶者・その他の親族の給与を必要経費にできる。
赤字を3年間繰り越せる。
デメリット
「開業届」と「所得税の青色申告承認申請書」を事前に提出しないと選択できない。
10万円以上の控除を受けるには、単式簿記より複雑な複式簿記が必須。
帳簿
単式簿記
メリット
帳簿が簡単
事前に届出しなくても申請可能
デメリット
青色申告のような特別控除がない
配偶者・その他の親族の給与を全額経費にできない
※令和2年分の確定申告から、最高65万円の特別控除を受けるには、e-Taxによる申告か、電子帳簿保存が必須になりました。
どちらも満たせないと、控除額は最高55万円です。
その他にも、下記の注意点があります。
開業届は不動産事業を開始してから1ヶ月以内に、青色申告承認申請書は確定申告しようとする年の3月15日までに提出が必要です。
よって、令和2年分は令和2年3月15日までに提出が完了している必要があります。
ただし、新型コロナの影響で確定申告の期限が延長されたのと同様、令和3年分の申請書の提出期限も令和3年4月15日まで延長されました。
（参考：申告・納付等の期限の一律延長関係）
最高65万円（e-Taxによる申請・電子帳簿保存どちらも満たしていない場合は55万円）の控除は、不動産貸付が事業として行われていることが条件です。
事業と見なされるには、下記いずれかを満たす必要があります。
貸すことのできる独立した部屋数が概ね10室以上
独立家屋の貸付が概ね5棟以上
事業と見なされなければ、青色申告の特別控除額は最高10万円です。
また、青色事業専従者給与と白色申告の事業専従者控除も、受けることはできません。
青色事業専従者給与の控除は、確定申告しようとする年の3月15日まで（令和3年分は令和3年4月15日まで延長）に「青色事業専従者給与に関する届出書」の提出が必要です。
確定申告のやり方
不動産投資の所得は、「確定申告書B」、青色申告の場合は「青色申告決算書」、白色申告の場合は「収支内訳書」を提出して確定申告できます。
確定申告書には確定申告書Aという申告書もありますが、Aには不動産所得の記入欄がないため、申告書Bを使用しましょう。
申告書は青色申告決算書、または、収支内訳書の内容を転記すれば埋めることができます。
決算書と収支内訳書の違いと共通点は下記の通りです。
青色申告決算書と収支内訳書について
・収入金額・必要経費を記録する「損益計算書」（建物の用途や賃貸料などを記入する「不動産所得の収入の内訳」、減価償却費の計算も含む）と、「損益計算書」がセットになったもの。
・7年間の保存義務。
・収入・経費・所得の内訳などの記録のみ。
・7年間の保存義務
確定申告書の、不動産所得に関係する項目を埋める際のポイントを解説します。
確定申告書第一表の書き方
「収入金額」「所得金額」を青色申告決算書・収支内訳書から書き写します。
収入金額
収入金額等の「不動産」の欄に、総収入金額を記載してください。
総収入金額は、賃貸料の他に、下記が含まれます。
・更新料・頭金などの名目で受領するもの
・敷金・保証金など（借主に返金不要のもの）
・共益費
所得金額
所得金額等の「不動産」欄に、総収入金額から必要経費を引いたものを記載します。
下記は、主な必要経費です。
・固定資産税
・損害保険料
・減価償却費
・修繕費
該当するものがあれば、「青色申告特別控除額」「専従者給与（控除）額の合計額」も記入してください。
確定申告書第二表の書き方
「所得の内訳（所得税及び復興特別所得税の源泉徴収額）」は、下記のように記載します。
所得の内訳の記入例
・所得の種類：不動産
・種目：家賃、地代など
・給与などの支払者の名称・所在地等：貸家の所在地
第二表に書ききれなかった内容があれば、「所得の内訳書」を使用しましょう。
所得の内訳書には、上記に加え貸家の戸数・貸家の面積などを「所得の基因となる資産の数量」に記入する必要があります。
専業従事者がいれば、「専業従事者に関する事項」に下記を記入してください。
・氏名
・マイナンバー個人番号
・続柄
・生年月日
・従事月数（白色申告の場合、程度・仕事の内容も）
・専従者給与（控除）額
申告書作成全般のポイント
給与所得・不動産投資以外の事業所得があれば、不動産所得と一緒に申告しましょう。
提出書類の作成には相当な手間がかかるので、賃料収入・経費・控除額などを入力すれば自動で税額や還付金を計算してくれる確定申告ソフトの利用をおすすめします。
ソフトによって特長はさまざまなので、無料版を利用してみて、操作しやすいものを選びましょう。
正しい内容をスムーズに申告するには
確定申告を順調に進めるには、定期的な記帳が欠かせません。
正しい内容をスムーズに申告するために不動産投資に関する金額のこまめな記録が大切です。
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星脇 まなみ - 2016年からフリーランスでライターとして活動しています。 主に住まい・暮らし・生活に関する記事を制作してきました。 住みやすい街や今後熱くなりそうな街や都市開発、資産運用への関心が強いです。 住宅設備で1番好きなのはトイレ。外出先でもメーカーやデザイン、使い勝手が気になってしまいます。
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