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建築確認とは?申請後の流れや不動産の売買契約で重要な理由は?

2021年7月7日 星脇 まなみ
投資
融資

新築で家を建てる際には、建築基準を守っているかチェックするために、建築確認という手続きが行われます。

賃貸住宅経営で必ず出会う建築確認とはいったいなにか?

建築確認申請から完了までの流れ、不動産売買で重要な理由まで分かりやすく解説します。

建築確認とは

建築確認とは、簡単に言うと工事前の審査です。

建築基準法令および建築基準関係規程に適合している建築物かを確かめます。

建築主は、行政庁の建築主事か民間の指定確認機関に申請し、検査を受けることが必要です。

建築確認には、費用がかかります。

自治体や検査機関によって料金は異なりますが、床面積の広さごとに設定されるのは共通です。

 

建築基準法第6条1項で、下記の建築物が対象と定められています。

 

  • 特殊建築物(病院・学校など)で、用途のために使われる部分の床面積が200㎡を超えるもの
  • 木造でいずれかに該当する建築物
    • ・ 3階以上
    • ・ 延べ面積500㎡を超える
    • ・ 高さ13mを超える
    • ・ 軒高が9mを超える
  • 木造以外でどちらかに該当する建築物
    • ・ 2階以上
    • ・ 延べ面積200㎡を超える
  • 都市計画区域内・準都市計画区域内・都道府県知事が指定する区域内の上記以外全ての建築物

 参考:建築基準法|e-Gov法令検索

 

新築・増築・改築工事などの前に、建築確認が求められます。

エレベーター・エスカレーターなどの設置でも、必要です。

ただし、防火地域、および、準防火地域外の場合、床面積の合計10㎡以内の増築・改築・移転は、不要になります。

建築確認の流れ

建築確認は、以下の流れで建築主が申請手続きします。

建築確認の流れ

  1. 建築確認と構造計算適合性判定の申請
  2. 交付された適合通知判定書を提出後、確認済証の発行
  3. 建築着工
  4. 中間検査
  5. 完了検査

 

中間検査と完了検査を終えると、中間検査合格証と検査済証をもらえます。

建築確認終了後は、間取りや設備を変更できません。

変更したい場合は、再申請が必要です。

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不動産売買の建築確認済証・検査済証の重要性

不動産の売買や金融機関から融資を受ける際、建築確認済証や検査済証が必要です。

中間検査対象の建築物の場合、中間検査合格証も確認されます。

確認済証がない、つまり、工事前に法令などに則った建築計画であることを確かめていない時点で、違法建築と見なされます。

つまり、確認済証がない物件は、違法建築に当たることがほとんどです。

検査済証は、法令を守っている、計画通りに施工された建築物であると確認できると交付されます。

よって、検査済証がないのも、違法建築の可能性が高いです。

違法建築は、建物そのものの構造に問題があることが多く購入後に直せるレベルのものではないことが多くデメリットが大きいです。

リスクを伴うことから、確認済証・検査済証のない物件購入は、おすすめできません。

購入を避けられる点で、売却も不利となってしまいます。

確認済証・検査済証を紛失した・もらっていない時の対処法

確認済証も検査済証も、不動産売買や増改築などに欠かせないものですが、再発行できません。

紛失の際は、建築確認等台帳記載証明書を役所で交付してもらってください。

中古物件では、法令に則っていても、検査済証を取得していないことが多いです。

よって、検査済証のない物件は、必ずしも違法と限りません。

また、「既存不適格物件」も、違法とは異なります。

既存不適格物件とは、建築時は適法だったものの、法改正などで現在の基準を満たさない物件です。

違法でない検査済証のない物件は、12条5項報告を役所に提出し、適法性を証明することができます。

12条5項とは、建築基準法第12条5項のことです。

法令順守で安全な不動産投資スタートを切ろう

建築確認は、建築基準法を守った物件を建設するために行われます。

違法建築を避けるのは、不動産売買のリスクを減らすのに有効です。

また、法令に則った建物を購入することは、入居者の生活を守るためにも重要です。

きちんとした知識を準備することが不動産投資では重要です。

もし、知識に不安があっても信頼のおける会社に任せれば安全な取引ができるはずです。

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星脇 まなみ

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