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住居地域は大きな店舗・事務所を建てられる!2つの地域の制限の違いは?

2021年9月18日 星脇 まなみ
用途地域
まちあるき
建築のいろは

住環境を保護する地域として、「低層住居専用地域」「中高層住居専用地域」を紹介しました。

今回は、住環境を守りながらも、さまざまな店舗・事務所の建築が認められた2種類の住居地域を取り上げます。

住居地域の制限

住居地域は、「第一種住居地域」「第二種住居地域」に分かれます。

 

第一種住居地域について

住宅地の保護が前提で、条件を満たせば大規模な店舗・事務所も建築できる地域です。

建てられる建築物

  • 住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿
  • 店舗・事務所との兼用住宅※非住宅部分の床面積50平方メートル以下かつ建築物の延べ床面積1/2未満のもの
  • 床面積3,000平方メートル以下の店舗
  • 床面積3,000平方メートル以下の事務所
  • ホテル・旅館※3,000平方メートル以下
  • 3,000平方メートル以下の次のような遊戯施設
    • ・ ボーリング場
    • ・ スケート場
    • ・ 水泳場
    • ・ ゴルフ練習場
  • 幼稚園・小学校中学校・高等学校
  • 大学・高等専門学校・専修学校
  • 図書館
  • 巡査派出所・一定規模以下の郵便局
  • 神社・寺院・教会
  • 病院
  • 公衆浴場・診療所・保育所
  • 老人ホーム・身体障がい者福祉ホーム
  • 老人福祉センター・児童厚生施設
  • 自動車教習所※3,000平方メートル以下
  • 単独車庫※300平方メートル以下かつ2階以下
  • 建築物附属自動車車庫※建築物の延べ面積1/2以下かつ2階以下
  • 自家用倉庫※3,000平方メートル以下
  • 畜舎※3,000平方メートル以下
  • 作業場の床面積50平方メートル以下の次のような建築物
    • ・ パン屋
    • ・ 米屋
    • ・ 豆腐屋
    • ・ 菓子屋
    • ・ 洋服店
    • ・ 畳屋
    • ・ 建具屋
    • ・ 自転車店

※原動機の制限あり

  • 作業場の床面積50平方メートル以下の危険性や環境悪化のリスクの極めて低い工場※原動機・作業内容の制限あり
  • 作業場の床面積50平方メートル以下の自動車修理工場※原動機の制限あり
  • 火薬・石油類・ガスなどの危険物の貯蔵や処理量が非常に少ない施設※3,000平方メートル以下

など

 

建てられない建築物

  • 床面積3,000平方メートルを超える店舗
  • 床面積3,000平方メートルを超える事務所
  • カラオケボックス
  • 麻雀屋・パチンコ屋・射的場・馬券や車券販売所
  • 劇場・映画館・演芸場・観覧場・ナイトクラブ
  • キャバレー・個室付浴場
  • 倉庫業倉庫
  • 危険性や環境悪化のリスクの低い工場
  • 危険性や環境悪化のリスクのやや高い工場
  • 大きな危険性と環境悪化のリスクの高い工場
  • 火薬・石油類・ガスなどの危険物の貯蔵・処理量が少ない施設
  • 危険物の貯蔵・処理量がやや多い施設
  • 危険物の貯蔵・処理量が多い施設

など

 

容積率・建ぺい率・建物の高さ制限

容積率 100~500%

※前面道路幅員12m未満の場合、前面道路幅員×0.4%

(特定行政庁指定区域では前面道路幅員×0.6%)

建ぺい率 50~80%
道路斜線 勾配1.25または1.5
日陰規制 対象 高さが10mを超える建築物
平均地盤面からの高さ 4mまたは6.5m
規制時間 敷地境界線からの水平距離10m以内 敷地境界線からの水平距離10m~
4時間 2.5時間
5時間 3時間

 

道路斜線や日影規制は、建築基準法で建築物の高さについて定められたものです。

関連記事:日照権について知るにはこちらの記事がおススメです。屋根を見たら方角が分かる?

第56条に記載があります。

建築基準法

第二種住居地域について

住宅地を保護しつつ、第一種住居地域より大型な店舗・事務所が建設可能な地域です。

建てられる遊戯施設も多くなります。

建てられる建築物

  • 住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿
  • 店舗・事務所との兼用住宅※非住宅部分の床面積50平方メートル以下かつ建築物の延べ床面積1/2未満のもの
  • 床面積10,000平方メートル以下の店舗
  • 事務所
  • ホテル・旅館
  • ボーリング場・スケート場・水泳場・ゴルフ練習場
  • 10,000平方メートル以下の次のような遊戯施設
    • ・ カラオケボックス
    • ・ 麻雀屋
    • ・ パチンコ屋
    • ・ 射的場
    • ・ 馬券や車券販売所
  • 幼稚園・小学校中学校・高等学校
  • 大学・高等専門学校・専修学校
  • 図書館
  • 巡査派出所・一定規模以下の郵便局
  • 神社・寺院・教会
  • 病院
  • 公衆浴場・診療所・保育所
  • 老人ホーム・身体障がい者福祉ホーム
  • 老人福祉センター・児童厚生施設
  • 自動車教習所
  • 単独車庫※300平方メートル以下かつ2階以下
  • 建築物附属自動車車庫※建築物の延べ面積1/2以下かつ2階以下
  • 自家用倉庫
  • 畜舎
  • 作業場の床面積50平方メートル以下で2階以下の次のような施設
    • ・ パン屋
    • ・ 米屋
    • ・ 豆腐屋
    • ・ 菓子屋
    • ・ 洋服店
    • ・ 畳屋
    • ・ 建具屋
    • ・ 自転車店

※原動機の制限あり

  • 作業場の床面積50平方メートル以下の危険性や環境悪化のリスクの極めて低い工場※原動機・作業内容の制限あり
  • 作業場の床面積50平方メートル以下の自動車修理工場※原動機の制限あり
  • 火薬・石油類・ガスなどの危険物の貯蔵や処理量が非常に少ない施設

など

 

建てられない建築物

  • 床面積10,000平方メートルを超える店舗
  • 劇場・映画館・演芸場・観覧場・ナイトクラブ
  • キャバレー・個室付浴場
  • 倉庫業倉庫
  • 危険性や環境悪化のリスクの低い工場
  • 危険性や環境悪化のリスクのやや高い工場
  • 大きな危険性と環境悪化のリスクの高い工場
  • 火薬・石油類・ガスなどの危険物の貯蔵や処理量が少ない施設
  • 危険物の貯蔵や処理量がやや多い施設
  • 危険物の貯蔵や処理量が多い施設
  • など

 

容積率・建ぺい率・建物の高さ制限

容積率 100~500%

※前面道路幅員12m未満の場合、前面道路幅員×0.4%

(特定行政庁指定区域では前面道路幅員×0.6%)

建ぺい率 50~80%
道路斜線 勾配1.25または1.5
日陰規制 対象 高さが10mを超える建築物
平均地盤面からの高さ 4mまたは6.5m
規制時間 敷地境界線からの水平距離10m以内 敷地境界線からの水平距離10m~
4時間 2.5時間
5時間 3時間

実際の住居地域はどんな建物がある?

弊社のある東京都東久留米市の第一種住居地域と第二種住居地域を調べてみました。

第一種住居地域リサーチ結果

商業地域のように、住居地域ではない地域と接していて、住環境を守る必要のある地域が指定されます。

たとえば、東久留米駅から徒歩10~15分ほどのちゅうおう保育園周辺です。

役所近くのエリアは、薬局・診療所などがあります。

保育園の方へ進むと、集合住宅・飲食店・自家用倉庫・会社の支店などがあります。

一部の遊戯施設も、建設できます。

しかし、商業地域が近いこと、保育園や事務所などがあることを考えると、地域内のニーズは低いかもしれません。

第二種住居地域リサーチ結果

幹線道路沿道などで大規模な店舗・事務所などが建てられる地域が指定されます。

たとえば、この東久留米駅から徒歩20分弱の「東京消防庁東久留米消防署」のあるエリアです。

消防署周辺だけでも、第一種住居専用地域より面積の大きい店舗(ドラッグストア)・事務所を確認できます。

特別養護老人ホーム・介護老人保健施設もあります。

ここは、近くに第一種低層住居専用地域が広がっています。

第一種低層住居専用地域は独立した店舗・事務所を建設できないので、広い敷地の店舗・事務所を建てたい事業者と住民双方に需要のありそうな土地です。

老人ホームなどがあることから、建てるなら高齢者にニーズのある施設が良さそうです。

集合住宅なら、住む人を選ばない間取り・設備などがポイントになるかもしれません。

住居地域は住宅と店舗・会社などが調和した街

どこまで建築できるかは第一種と第二種で異なりますが、住居地域では大規模な店舗・事務所を建てられます。

遊戯施設も許可されているので、地域内と近くの商業施設によっては、住宅地以外も建設できる余地のある地域です。

商業地域が近く、大型店舗が建設可能なことから、住民のニーズに合う施設の有無が街の満足度を左右すると考えられます。

弊社は地域の特性から入念に調査し、オーナー様に賃貸住宅のご提案をいたします。

この記事を書いた人
星脇 まなみ

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