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近隣商業地域と商業地域の用途制限。店舗や施設の違いは建築物の目的!

2021年9月23日 星脇 まなみ
用途地域
まちあるき
建築のいろは

住環境の保護が求められる住居地域について、何回かに分けて紹介してきました。

今回は、店舗や事務所のための2種類の地域についてお伝えします。

近隣商業地域・商業地域の制限

店舗・事務所などの建設が想定されるものの、住宅や学校も建てられる地域が「近隣商業地域」「商業地域」です。

 

近隣商業地域について

周辺住民の利用が考えられた店舗・事務所のための地域です。

建てられる建築物

  • 住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿
  • 店舗・事務所との兼用住宅※非住宅部分の床面積50平方メートル以下かつ建築物の延べ床面積1/2未満のもの
  • 店舗
  • 事務所
  • ホテル・旅館
  • ボーリング場・スケート場・水泳場・ゴルフ練習場
  • カラオケボックス
  • 麻雀屋・パチンコ屋・射的場・馬券や車券発売所
  • 劇場・映画館・演芸場・観覧場・ナイトクラブ
  • 幼稚園・小学校・中学校・高等学校
  • 大学・高等専門学校・専修学校
  • 図書館
  • 巡査派出所・一定規模以下の郵便局
  • 神社・寺院・教会
  • 病院
  • 公衆浴場・診療所・保育所
  • 老人ホーム・身体障がい者福祉ホーム
  • 老人福祉センター・児童厚生施設
  • 自動車教習所
  • 単独車庫
  • 建築物附属自動車車庫
  • 倉庫業倉庫
  • 自家用倉庫
  • 畜舎
  • 作業場の床面積50平方メートル以下の次のような建築物
    • ・ パン屋
    • ・ 米屋
    • ・ 豆腐屋
    • ・ 菓子屋
    • ・ 洋服店
    • ・ 畳屋
    • ・ 建具屋
    • ・ 自転車店

※原動機の制限あり

  • 作業場の床面積150平方メートル以下の危険性や環境悪化のリスクの極めて低い工場※原動機・作業内容の制限あり
  • 作業場の床面積150平方メートル以下の危険性や環境悪化のリスクの低い工場※原動機・作業内容の制限あり
  • 作業場の床面積300平方メートル以下の自動車修理工場※原動機の制限あり
  • 火薬・石油類・ガスなどの危険物の貯蔵や処理量が非常に少ない施設
  • 危険物の貯蔵や処理量が少ない施設

など

 

建てられない建築物

  • キャバレー・個室付浴場
  • 危険性や環境悪化のリスクのやや高い工場
  • 大きな危険性と環境悪化のリスクの高い工場
  • 火薬・石油類・ガスなどの危険物の貯蔵・処理量がやや多い施設
  • 危険物の貯蔵・処理量が多い施設

など

 

容積率・建ぺい率・建物の高さ制限

容積率 100~500%※前面道路幅員12m未満の場合、前面道路幅員×0.6%(特定行政庁指定区域では前面道路幅員×0.4%か0.8%)
建ぺい率 60~80%
道路斜線 勾配1.5
日陰規制 対象 高さが10mを超える建築物
平均地盤面からの高さ 4mまたは6.5m
規制時間 敷地境界線からの水平距離10m以内 敷地境界線からの水平距離10m~
4時間 2.5時間
5時間 3時間

 

道路斜線と日影規制は、建築基準法で建築物の高さ制限について定めたものです。

関連記事:日照権について知るにはこちらの記事がおススメです。屋根を見たら方角が分かる?

第56条で詳細が分かります。
建築基準法

商業地域について

遊戯施設・風俗施設も制限されない、あらゆる産業のための地域です。

建てられる建築物

  • 住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿
  • 店舗・事務所との兼用住宅※非住宅部分の床面積50平方メートル以下かつ建築物の延べ床面積1/2未満のもの
  • 店舗
  • 事務所
  • ホテル・旅館
  • 遊戯施設・風俗施設
  • 幼稚園・小学校・中学校・高等学校
  • 大学・高等専門学校・専修学校
  • 図書館
  • 巡査派出所・一定規模以下の郵便局
  • 神社・寺院・教会
  • 病院
  • 公衆浴場・診療所・保育所
  • 老人ホーム・身体障がい者福祉ホーム
  • 老人福祉センター・児童厚生施設
  • 自動車教習所
  • 単独車庫
  • 建築物附属自動車車庫
  • 倉庫業倉庫
  • 自家用倉庫
  • 畜舎
  • 作業場の床面積50平方メートル以下の次のような建築物
    • ・ パン屋
    • ・ 米屋
    • ・ 豆腐屋
    • ・ 菓子屋
    • ・ 洋服店
    • ・ 畳屋
    • ・ 建具屋
    • ・ 自転車店

※原動機の制限あり

  • 作業場の床面積150平方メートル以下の危険性や環境悪化のリスクの極めて低い工場※原動機・作業内容の制限あり
  • 作業場の床面積150平方メートル以下の危険性や環境悪化のリスクの低い工場
  • 作業場の床面積300平方メートル以下の自動車修理工場※原動機の制限あり
  • 火薬・石油類・ガスなどの危険物の貯蔵や処理量が非常に少ない施設
  • 危険物の貯蔵や処理量が少ない施設

など

 

建てられない建築物

  • 危険性や環境悪化のリスクのやや高い工場
  • 大きな危険性と環境悪化のリスクの高い工場
  • 火薬・石油類・ガスなどの危険物の貯蔵や処理量がやや多い施設
  • 危険物の貯蔵や処理量が多い施設

など

 

容積率・建ぺい率・建物の高さ制限

容積率 200~1,300%

※前面道路幅員12m未満の場合、前面道路幅員×0.6%

(特定行政庁指定区域では前面道路幅員×0.4%か0.8%)

建ぺい率 80%
道路斜線 勾配1.5

 

 商業地域は、日陰規制の対象外です。

実際の近隣商業地域と商業地域はどんな建物がある?

弊社のある東京都東久留米市の近隣商業地域と商業地域を調べてみました。

近隣商業地域リサーチ結果

市民の生活の利便性向上につながる施設が集まるエリアが指定されます。

たとえば、東久留米市役所です。

近くに大型スーパーがあるのが、店舗面積に上限のない近隣商業地域らしいです。

ゴルフ練習場も確認できます。

地域内の集合住宅は、住居地域より階数が高く戸数も多い印象です。

スーパーは近隣住民の利用を想定していると考えられます。

規模からすると、近所の集合住宅の戸数が増えてもおかしくありません。

2人以上の世帯が住むことも予想されるので、ファミリー層向けの部屋のニーズもありそうです。

商業地域リサーチ結果

 

東久留米駅周辺が指定されています。

以下のように、多種多様な建築物が建っています。

 

  • 商業施設
  • ホテル
  • 飲食店
  • 予備校
  • カラオケボックス

など

遊戯施設・風俗施設の制限がないため、麻雀屋やナイトクラブなどの建設も可能です。

しかし、予備校の多いエリア(駅の西口)は、高校生以下が利用できない施設のニーズはないかもしれません。

集合住宅が何棟か建っていますが、店舗・事務所など向けのビルの方が多そうです。

商業系地域はさまざまな業種の営業ができる!

近隣商業地域と商業地域は、建築物の規模に関係なく、店舗や事務所、遊戯・風俗施設を建てられます。

商業地域では、業種も制限されません。

近隣商業地域は、住民の生活に関わる店舗・事務所が集まる点で、商業地域と異なります。

 

あらゆる店舗・施設が揃っているので、利便性の高さを優先したい方には理想の住環境です。

ただし、駅から近いといった理由で家賃は高くなりやすいです。

家賃に見合う住宅にするには、部屋のタイプに合わせてどのようなニーズがあるのかのリサーチが重要です。

店舗の特徴から、ターゲットになりそうな属性・家族構成などが見えてくるのでその地域に既に住んでいる人の生活スタイルを予想することができます。

 

リサーチから力を入れてくれる業者と資産運用したいなら、弊社にお任せください!

 

この記事を書いた人
星脇 まなみ

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