昨年年の瀬、約半年家賃滞納の結果「催告」となった現場へ管理会社として立ち合いに行きました。
建物管理の仕事をしていないとまず出会わない現場の一つが「催告・強制執行・明け渡し」です。
賃貸経営では残念ながら避けられないこの滞納問題。
実体験をもとに、家賃滞納のその後について解説します。家主の方向けに、滞納の場合最大限影響を少なくする方法も書いています。
目次
催告とはなに？
「催告」とは、債務者に対して債務の履行を請求すること。
この場合は、家賃を支払っていない方に対し「払ってください」という請求をすることです。
催告に応じない場合、一定の法律的な効果が生じます。
流れを図示すると、下図のような形です。お部屋に家財が残っているかいないかや、連帯保証人の状態によって手続きが変わってきます。
※夜逃げの場合、催告と強制執行が同時に行われ保証会社によって裁判の手続きが進みます
裁判所の方以外は傍観が原則
今回は、保証会社を間に入れて賃貸契約を行っていたため催告の現場にはこの５者が関わります。
- 裁判所の方
- 保証会社の方
- 裁判所の方指定の第三者
- 管理会社の立ち会い人
- 撤去会社の方
裁判所の方と第三者立会人の方は私たちの前にも強制執行があったそうで私が想像しているよりてきぱきと手続きが進んでいきました。
強制退去の前には、張り紙などの通知が行われます。
当日は、管理会社や保証会社の立会人は手続きを見ているだけで新しく行動を起こすことはできません。
「執行」というと怒鳴り込みに来るようなイメージがありますが、静かにすべてが進んでいきます。
保証会社の方曰くもし部屋に本人がいれば、「いつまでに管理会社に言って退去の手続きをしてくださいね。」と声をかけて促すなどできるだけ通常の退去が進むように最後まで促すそうです。
滞納し、ブラックリストに入るとその保証会社と提携をしているお部屋は借りれなくなります。
が、裁判など最悪の事態にならないようにできるだけ歩み寄りはするという様子が見て取れます。
催告から強制退去へ実際の様子
当日、裁判所の方と第三者立会人の方が来るまでに保証会社さんと立ち話をして内心どきどきしながら待ちます。
今日はそのケースではないだろうなと思いつつ話していたら、全員がそろいました。
ドアの前でトントン入念にノック
ポストの中を開けて
管理会社持参のかぎで開ける。
お部屋を開けてみると本当に人も家具も何にもなくそのまま強制執行になりました。
伏線回収が見事すぎて感動してしまいました。
残っていたのは9月のままのカレンダーのみ。ぽつん。
保証会社さんと残置物撤去の会社さんは、中に残ってた残置物と下のポストのゴミを全部すてて郵便物も入らないようにテープをして次の現場へさっと移動。風のような仕事ぶりです。
保証会社さんによると、催告と同時に今日執行となったため11月分までの家賃と現状回復費用の支払いは賃貸借契約と保証会社の契約に基づき行われます
今回の場合オーナー様へは無風とは言えませんが保証会社から明け渡しまでの家賃と一部原状回復費用、管理会社としては保証会社と連携して明け渡しまでの一連のやり取りを行うことでオーナー様自身が能動的に動くような事態にはなりませんでした。
さらにこの物件はリノベーション済のお部屋だったため明け渡し後、2か月で新しい入居者が決まりました。
ということは、家賃収入がなかった期間は空室期間分、約2か月に抑えられています。
では、どうすれば滞納の影響を小さく賃貸経営できるのでしょうか。次の章で解説します。
滞納の影響を最小限にする2つの方法
滞納は避けられないと言えども、家主の負担を軽くするためにいくつかできることがあります。
１. 保証会社を間に入れて契約する
保証会社は、契約者が家賃を払えなくなったときなど不測の事態に対応するために入れておくのが吉です。
急な家賃滞納の際に代わりに家賃を保証したり、家賃の催促などに対応してくれます
▼保証会社の仕事とは？詳しくはこちらへ
２. 過剰な募集条件緩和を行わない
今回催告となったこの物件では、管理を引き継ぐ前にキャンペーンとして”6か月のフリーレント＋賃料7000円ダウン”をつけて募集をかけて入居が決まっていました。コロナ禍とはいえなかなか聞かない条件です..
フリーレント期間が終了した後に家賃が支払われずこのような事態になっています。
前の管理会社のレポートによると仲介会社さんに必ず決まる物件（通称：きめぶつ）を認識してもらうために行ったそうです。
破格のキャンペーンで入居が決まってもその後家賃が支払わなければ意味がありません。
この物件が所在する場所は、新幹線の停車するようなターミナル駅で空室募集がしにくいエリアではありません。
むやみに募集条件の緩和を行ってしまうと属性の低い方が集まってしまうなど歓迎できない結果になってしまいます。
▼空室募集キャンペーンうまく使うには
リスクと手間の少ない細かな仕組み作りが安定した賃貸経営への近道です。
安定した賃貸経営のために
生活の基盤となるのが「衣食住」だと昔から言われています。
「住」に関わるからこそ人生に関わるあらゆることが起きえます。トラブルに対処するには経験が味方です。
▼保証会社の仕事とは？詳しくはこちらへ
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賃貸知識BANK編集部 - 不動産市場や投資に関する情報を専門的な視点で解説しています。資産形成や投資戦略に役立つコンテンツを実務的な目線でお届けします。
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