区域区分の見直しにより、建物を建てられず税金ばかりかかって資産価値が低い土地の資産価値が上がることがあります。
建物を建てられるようになることがあるためです。
区域は2つに分けられます。
- 市街化調整区域
- 市街化区域
上記は都市計画に基づいて見直されます。
そもそも都市計画とは何なのか、なぜ区域区分が見直されるのかなどをご説明します。
市街化調整区域と市街化区域の特徴、市街化調整区域が解除された実例なども本記事で紹介します。
目次
都市計画とは
都市の発展と秩序のための以下のような計画です。
- 用途地域など土地利用に関する計画
- 道路・公園といった都市施設の整備
- 市街地開発事業
都市計画法で定められています。
区域区分の見直し
無計画に次々と市街地を拡大すると、自然環境の悪化を招きかねません。
住みやすくて緑もあるまちの実現には、積極的・計画的に市街化を進めるエリアと、自然環境保護のために開発や建築行為を制限するエリアに分けることが大切です。
市街化を図る区域と抑える区域に分けることを「区域区分」や「線引き」と言います。
人口数・社会情勢などの変化により理想のまちの姿は変わっていきます。
整備事業の計画があるなど市街化を進めた方がふさわしい区域もあれば、人口増が見込まれないなど開発が制限されても問題ないと思われる地域もあります。
魅力的なまちを保ちつづけるために定期的に行われるのが「区域区分の見直し（線引き見直し）」です。
市街化調整区域とは
都市計画法第7条3項で「市街化を抑制すべき区域」と定められています。
自然環境保護のため開発や建築行為が制限されます。
市街化調整区域で建てられる建物
都市計画法に則り各自治体で規定されます。
故に、都市計画法で許可されても、政令で定められていないと建築できない可能性があります。
本記事では横浜市の市街化調整区域の解除の実例を取り上げるので、横浜市で建築を許可された建築物を調べました。
- 農業用施設・農家住宅
- 農産物直売所
- 貨物自動車運送事業法に基づく特別積合せ貨物運送に供する建築物（特積施設）
- 運動・レジャー施設
- 墓園
- 市街化調整区域に住んでいる方の日常生活に必要な店舗
- 生鮮食品などの小売店
- コンビニ
- 薬品店
- 理美容店
- ガソリンスタンド
- 特別養護老人ホーム・介護老人保健施設
- 社会福祉施設
- 障がい者グループ
- 学校
- 医療施設
- 既存建築物の増改築
- 市街化調整区域に指定される前に土地を所有していた方がご自身で居住するための一戸建て
など
農家用施設・農家住宅などは自治体の許可不要で建てられます。
※建築物の高さや敷地面積などに条件のある建築物もあります。
市街化区域とは
すでに市街地が形成されているか、市街地化を優先すべき区域です。
市街化調整区域は山や畑を守るために開発が制限されています。建物を原則建てたり手を加えることができないということです。
区分が解除されると建物が建てられるため資産価値が上がります。
しかし、市街化区域だからといって何でも建てられるわけではなく、用途地域に適したものが建てられます。
市街化調整区域が解除された実例
神奈川県横浜市は市街化調整区域から外れた区域が多いです。
本記事では横浜市都筑区について紹介します。
神奈川県全体で見ても市街化区域に編入した区域が見つかります。
区域区分の資料を読むと、解除される理由を知ることができます。
都筑区
資料によると、川和町に市街地調整区域が市街化区域となり、第一種低層住居専用地域に指定されたエリアがあると分かります。
低層住宅、戸建て賃貸なども建築可能になります。
神奈川県
住みたい街ランキングで人気の街は、人口が増えて市街化区域となった地区が多いのではと予想しました。
そこで、借りて住みたい街ランキングでTOP10の鎌倉と厚木、住みやすい街大賞でTOP10の藤沢の状況を調べてみました。
厚木市は道路整備による区域区分境界の地形変更などに伴う市街化区域の編入が行われます。ただし、市街化調整区域への編入も同時にあります。
藤沢市の慶応義塾大学湘南藤沢キャンパス地区は、既に開発整備されていて環境も守られていることから市街化区域に編入されます。
道路整備・河川改修などによる区域区分境界の地形地物などの変更で、市街化区域か市街化調整区域への編入が実施される地区もあります。
鎌倉市は市街化調整区域の解除が実施されるのか調べることはできませんでした。
が、自然環境の残された土地で市街地整備の予定がないことを理由に市街化調整区域に編入される地区はあるようです。
区域区分は変わる可能性のあるもの
都市計画は人口の変動や経済の動きによって定期的に見直されます。
神奈川県の事例だけでも区域区分の流動性を実感されたのではないでしょうか。
都市計画変更の情報は、土地が所在する自治体のウェブサイトで確認できます。
線引き見直しは5年ほどの間隔で行われます。
市街化調整区域が解除されると収益物件を建てられる可能性が高まるなど、自治体の政策がご自身の資産に有利な影響をもたらすこともあるのです。
- この記事を書いた人
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星脇 まなみ - 2016年からフリーランスでライターとして活動しています。 主に住まい・暮らし・生活に関する記事を制作してきました。 住みやすい街や今後熱くなりそうな街や都市開発、資産運用への関心が強いです。 住宅設備で1番好きなのはトイレ。外出先でもメーカーやデザイン、使い勝手が気になってしまいます。
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