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用途地域とは?13種類の用途制限を知れば街の特長が見えてくる!

2021年9月8日 星脇 まなみ
建物計画
用途地域

日本の地面=土地はほとんどすべて使用用途が国から決められています。

利用用途・建設可能な建築物などを基に土地を分けることで、住みやすい街が作られます。

土地のルールとなるのが「用途地域」です。

本記事は、用途地域の種類・定義を分かりやすく解説します。

1つの敷地で2つ以上の地域にまたがる場合や、指定のない地域の制限についても紹介します。

用途地域一覧。13種類の用途・建築制限について

用途地域とは、都市を住宅地・商業地などに分け、それぞれの地域で土地利用を制限できる制度です。

地域は、13種類に分類されます。

特徴と、建てられる・建てられない建物の一例をまとめました。

第一種低層住居専用地域

低層住宅の環境を守るための地域

建てられる建築物例 建てられない建築物例
  • ・ 住宅
  • ・ 学校
    (大学・高等専門学校・専修学校は除く)
  • ・ 図書館
  • ・ 診療所
  • ・ 巡査派出所

など

  • ・ 店舗
  • ・ 事務所
  • ・ ホテル
  • ・ 遊戯・風俗施設(映画館・キャバレーなど)全般
  • ・ 病院

など

第二種低層住居専用地域

低層住宅の環境を守りながら、床面積150平方メートル以下の店舗は建築可能な地域

建てられる建築物例 建てられない建築物例
  • ・ 第一種低層住居専用地域と共通の建築物
  • ・ 2階以下の次の店舗
    • 日用品販売店
    • 喫茶店
    • 理髪店

など

  • ・ 事務所
  • ・ ホテル
  • ・ 遊戯・風俗施設全般
  • ・ 病院

など

第一種中高層住居専用地域

中高層住宅の環境を守るための地域

建てられる建築物例 建てられない建築物例
  • ・ 第一種低層住居専用地域と共通の建築物
  • ・ 大学
  • ・ 高等専門学校
  • ・ 専修学校
  • ・ 病院
  • ・ 床面積500平方メートル以下で2階以下の次のような店舗
    • 日用品販売店
    • 喫茶店
    • 物品販売店舗
    • 飲食店
    • 銀行の支店

など

  • ・ 事務所
  • ・ ホテル
  • ・ 遊戯・風俗施設全般

など

第二種中高層住居専用地域

中高層住宅の環境を守りながら、床面積1,500平方メートル以下で2階以下の店舗・事務所などは建築可能な地域

建てられる建築物例 建てられない建築物例
  • ・ 住宅
  • ・ 学校
  • ・ 病院
  • ・ 巡査派出所
  • ・ 火薬やガスといった危険物の貯蔵や処理量が極めて少ない工場
    ※1,500平方メートル以下で2階以下に限る

など

遊戯・風俗施設全般など

第一種住居地域

住宅の環境を守りながら、床面積3,000平方メートル以下の店舗・事務所(2階以下)などが建築可能な地域

建てられる建築物例 建てられない建築物例
  • ・ 住宅
  • ・ 学校
  • ・ 病院
  • ・ 巡査派出所
  • ・ 3,000平方メートル以下の次のような施設
    • ホテル
    • 一部の遊戯施設(ボーリング場・ゴルフ練習場など)
  • ・ 危険性や環境を悪化させる恐れが極めて少ない作業床50平方メートル以下の工場
    ※原動機・作業内容の制限あり

など

遊戯・風俗施設(パチンコ屋・カラオケボックス・映画館・キャバレー)など

第二種住居地域

住宅の環境を守りながら、床面積3,000平方メートル以上の店舗(10,000平方メートル以下)・事務所などが建築可能な地域

建てられる建築物例 建てられない建築物例
  • ・ 住宅
  • ・ 学校
  • ・ 病院
  • ・ 巡査派出所
  • ・ ホテル
  • ・ 一部の遊戯施設
    (ボーリング場・ゴルフ練習場など)
  • ・ 10,000平方メートル以下の次のような施設
    • パチンコ屋
    • カラオケボックス
    • 危険物の貯蔵や処理量が極めて少ない工場

など

  • ・ 劇場
  • ・ 映画館

など

準住居地域

道路の沿道にある施設の業務の効率化と、住宅の環境保護を両立させた地域

建てられる建築物例 建てられない建築物例
  • ・ 住宅
  • ・ 床面積3,000平方メートル以上の店舗(10,000平方メートル以下)・事務所
  • ・ ボーリング場
  • ・ パチンコ屋
  • ・ カラオケボックス
  • ・ 客席の床面積200平方メートル以下の映画館・劇場
  • ・ 危険物の貯蔵や処理量が極めて少ない工場

など

  • ・ キャバレー
  • ・ 個室付浴場

など

田園住居地域

農業と、低層住宅の環境保護を調和させた地域

建てられる建築物例 建てられない建築物例
  • ・ 住宅
  • ・ 学校
    (大学・高等専門学校・専修学校は除く)
  • ・ 診療所
  • ・ 巡査派出所
  • ・ 床面積150平方メートル以下で2階以下の次のような店舗
    • 日用品販売店
    • 喫茶店
    • 理髪店
  • ・ 床面積500平方メートル以下で2階以下の農産物直売所・農家レストラン
  • ・ 農産物の生産などに限る、自家用倉庫・危険性や環境悪化の恐れが極めて少ない工場

など

  • ・ 事務所
  • ・ 大学
  • ・ 高等専門学校
  • ・ 専修学校
  • ・ ホテル
  • ・ 遊戯・風俗施設全般
  • ・ 病院

など

近隣商業地域

近隣住民の利用を想定した店舗・事務所などのための地域

建てられる建築物例 建てられない建築物例
  • ・ 住宅
  • ・ 店舗
  • ・ 事務所
  • ・ 学校
  • ・ 病院
  • ・ 巡査派出所
  • ・ ホテル
  • ・ ボーリング場
  • ・ カラオケボックス
  • ・ 映画館
  • ・ 作業場の床面積150平方メートル以下の次の工場
    • 危険性や環境悪化の恐れが少ない
    • 危険物の貯蔵や量の少ない

など

  • ・ キャバレー
  • ・ 個室付浴場

など

商業地域

店舗・事務所・遊戯施設などが集まる地域

建てられる建築物例 建てられない建築物例
  • ・ 近隣商業地域と共通の建築物
  • ・ キャバレー
  • ・ 個室付浴場

など

  • ・ 危険性や環境悪化のリスクがやや高い工場
  • ・ 危険物の貯蔵や処理量のやや多い工場

など

準工業地域

危険性や環境悪化の恐れ・危険物の貯蔵や処理量のやや多い工場まで建築可能な地域

建てられる建築物例 建てられない建築物例
  • ・ 住宅
  • ・ 店舗
  • ・ 事務所
  • ・ 学校
  • ・ 病院
  • ・ ホテル
  • ・ 遊戯・風俗施設(キャバレー・個室付浴場は除く)

など

  • ・ 危険性や環境悪化のリスクの高い工場
  • ・ 危険物の貯蔵や処理量の多い工場

など

工業地域

どのような工場も建てられると共に、住宅・店舗(床面積10,000平方メートル以下)・事務所なども建築可能な地域

建てられる建築物例 建てられない建築物例
  • ・ 巡査派出所
  • ・ 診療所
  • ・ 一部の遊戯施設

など

  • ・ 学校
  • ・ 病院
  • ・ ホテル
  • ・ 映画館
  • ・ キャバレー

など

工業専用地域

工業のための、どのような工場も建築可能な地域

建てられる建築物例 建てられない建築物例
  • ・ 事務所
  • ・ 巡査派出所
  • ・ 診療所
  • ・ 床面積10,000平方メートル以下の店舗
    (物品販売・飲食除く)

など

  • ・ 住宅
  • ・ 学校
  • ・ 病院
  • ・ ホテル
  • ・ 遊戯・風俗施設
    (10,000平方メートル以下のカラオケボックスに準ずる施設を除く)

など

2つの地域にまたがる場合や無指定の場合の制限は?

1つの敷地で2つ以上の用途地域にまたがる場合、面積の広い地域が適用されます。

たとえば、近隣商業地域と第二種住居地域がかかっていて、近隣商業地域の方が広ければ、用途地域は近隣商業地域です。

用途地域が定められていない地域は、「白地地域(市街化調整区域)」のこと。

用途地域がないからと言って、建築物の制限がないわけではありません。

無指定地域の建築物の形態は、市区町村が下記から選択したものに制限されます。

容積率 400・300・200・100・80・50%いずれか
建ぺい率 70・60・50・40・30%いずれか
道路斜線 勾配1.5・勾配1.25いずれか
隣地斜線 31m+勾配2.5・20m+勾配1.25いずれか

用途地域で建てられる建築物が変わる!

13の用途地域は、地域の特徴によって建てられる建物・建てられない建物が異なります。

無指定地域と同じく用途地域も、地域ごとに容積率・建ぺい率などは制限されます。

実際の地図を使って街の様子を見ながら用途地域を分析しています

それぞれの用途地域を詳しく知りたい方はどうぞご覧ください

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星脇 まなみ

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