不動産を取得して5年以上経過すると、長期譲渡所得が適用されます。
長期譲渡所得があると、軽減税率で計算されてお得です。
はたしてどの程度軽減されるのでしょうか。
本記事では、長期譲渡所得の計算方法、短期譲渡所得と比較してどれくらい税率が低いかなどを表で詳しく解説します。
目次
長期譲渡所得とは
土地・建物を譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える不動産を売却した時の所得のことです。
譲渡所得にかかる税金は、分離課税という方法で計算・納付します。
分離課税とは、給与所得や事業所得などと分けて計算してから納税することです。
確定申告が必要です。
【長期譲渡所得の計算式】
- 譲渡価格：不動産の売却価格
- 取得費：土地・建物を買い入れた時の購入代金や仲介手数料など
- 譲渡費用：仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代など、土地や建物の売却にかかる費用
特別控除は、自分で住んでいない不動産には適用されません。最高5,000万円の控除を受けられます。
短期譲渡所得とは
不動産を譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の不動産を売却した時の所得です。
所得金額の計算は、長期譲渡所得と同じです。
投資用の不動産に特別控除がないのも共通します。
長期譲渡所得も短期譲渡所得も減税の対象
譲渡所得があると、所得税と住民税が軽減税率で計算されます。
ただし、長期譲渡所得か短期譲渡所得かで税率は違います。
| 長期譲渡所得 | 短期譲渡所得 | |
|---|---|---|
| 所得税 | 15％ | 30％ |
| 住民税 | 5％ | 9％ |
どちらも、平成25年から令和19年まで、各年分の基準所得税額の2.1％にあたる復興特別所得税の申告・納付が必要です。
税額の計算方法もまとめました。
※復興特別所得税：東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法(平成23年法律第117号)が公布されたことで追加された税金
| 長期譲渡所得 | 短期譲渡所得 | |
|---|---|---|
| 所得税 | 課税長期譲渡所得金額×15％ | 課税長期譲渡所得金額×30％ |
| 住民税 | 課税長期譲渡所得金額×5％ | 課税長期譲渡所得金額×9％ |
| 復興特別所得税 | 所得税額×2.1％ | 所得税額×2.1％ |
譲渡所得がある場合ふるさと納税の控除はどうなる？
分離課税があっても、ない場合と同様に控除を受けられます。
ただし、所得税の税率が異なるので、控除額が変わります。
実質2,000円で寄付できる寄付金はいくらまでかも変わってきます。
| 控除額 | 上限額 | |
|---|---|---|
| 所得税寄付金控除 | （寄付金額－2,000円）×所得税の税率×1.021 | 寄付金額が総所得金額などの40％ |
| 住民税基本控除 | （寄付金額－2,000円）×10％ | 寄付金額が総所得金額などの30％ |
| 住民税特例控除 | （寄付金額－2,000円）×（90％－所得税の税率×1.021） | 控除額が住民税所得割額の20％ |
上限は、総合課税もあれば総合課税と同じように計算します。
| 課税所得額 | 上限額 |
|---|---|
| ～195万円 | 個人住民税所得割額×23.558％＋2,000円 |
| 195万円超～330万円 | 個人住民税所得割額×25.065％＋2,000円 |
| 330万円超～695万円 | 個人住民税所得割額×28.743％＋2,000円 |
| 695万円超～900万円 | 個人住民税所得割額×30.067％＋2,000円 |
| 900万円超～1,800万円 | 個人住民税所得割額×35.519％＋2,000円 |
| 1,800万円超～4,000万円 | 個人住民税所得割額×40.683％＋2,000円 |
| 4,000万円超～ | 個人住民税所得割額×45.397％＋2,000円 |
分離課税のみの場合、以下のように計算します。
【計算式】
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譲渡所得の確定申告書の書き方のポイントと提出書類
土地や建物の譲渡所得がある場合、確定申告書B第一表・第二表とあわせて、申告書第三表（分離課税用）への記入も必要です。
確定申告書は、以下の流れで作成します。
- 渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）を作成
- 一表に収入・所得などを記入
- 二表を作成
- 一表の所得から差し引かれる金額を記入
※申告の種類の「分離」に〇をつけ忘れないように！ - 譲渡所得の内訳書を参考に、第三表に収入・所得などを記入
（「税金の計算」の箇所にも記入） - 第一表の「税金の計算」「その他」の箇所に記入
確定申告書とあわせて提出が必要な書類は、以下の通りです。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
- 売買契約書の写し
- 取得費及び譲渡費用等の領収書の写し
長期保有だとさらに税金負担が軽くなる
所有期間が5年以下の土地や建物の売却でも、所得にかかる税率は低くなるので、所得税と住民税の金額は抑えられます。
しかし、長期譲渡所得ならさらに税率が下がるので、所得税と住民税の負担をより減らせます。
ただし、確定申告しなければ軽減税率は適用されません。
給与や家賃収入などとは別に税金の計算が必要な点も、注意です。
不動産を売却したら、譲渡所得の申告をお忘れなく！
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星脇 まなみ - 2016年からフリーランスでライターとして活動しています。 主に住まい・暮らし・生活に関する記事を制作してきました。 住みやすい街や今後熱くなりそうな街や都市開発、資産運用への関心が強いです。 住宅設備で1番好きなのはトイレ。外出先でもメーカーやデザイン、使い勝手が気になってしまいます。
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