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中高層住居専用地域の用途制限。建築できる・できない店舗や事務所の境界は?

2021年9月16日 星脇 まなみ
用途地域
まちあるき
現地調査

13種類ある用途地域の中から、今回は中高層住宅の住環境を守る2つの用途地域の建築物の制限について解説します。

全ての用途地域の概要を知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。

中高層住居専用地域の制限

中高層住宅のための用途地域は、「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」です。

 

第一種中高層住居専用地域について

中高層住宅の環境を守るための地域です。

建てられる建築物

  • 住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿
  • 店舗・事務所との兼用住宅※非住宅部分の床面積50平方メートル以下かつ建築物の延べ床面積1/2未満のもの
  • 床面積500平方メートル以下で2階以下の次の店舗
    • ・ 日用品販売店舗
    • ・ 喫茶店
    • ・ 理髪店
    • ・ 建具屋などのサービス兼用店舗
    • ・ 物品販売店舗
    • ・ 飲食店
    • ・ 損保代理店
    • ・ 銀行の支店
    • ・ 宅地建物取引業者などのサービス兼用店舗
  • 幼稚園・小学校中学校・高等学校
  • 大学・高等専門学校・専修学校
  • 図書館
  • 巡査派出所・一定規模以下の郵便局
  • 神社・寺院・教会
  • 病院
  • 公衆浴場・診療所・保育所
  • 老人ホーム・身体障がい者福祉ホーム
  • 老人福祉センター・児童厚生施設
  • 単独車庫※300平方メートル以下かつ2階以下
  • 建築物附属自動車車庫※建築物の延べ面積1/2以下かつ3,000平方メートル以下かつ2階以下
  • 作業場の床面積50平方メートル以下で2階以下の次のような建築物
    • ・ パン屋
    • ・ 米屋
    • ・ 豆腐屋
    • ・ 菓子屋
    • ・ 洋服店
    • ・ 畳屋
    • ・ 建具屋
    • ・ 自転車店

※原動機の制限あり

など

 

建てられない建築物

  • 床面積500平方メートルを超える店舗
  • 事務所
  • ホテル・旅館
  • 遊戯施設・風俗施設
  • 自動車教習所
  • 倉庫業倉庫
  • 自家用倉庫
  • 15平方メートルを超える畜舎
  • 危険性や環境悪化が懸念される工場
  • 自動車修理工場
  • 火薬・石油類・ガスなどの危険物を貯蔵・処理する施設

など

 

容積率・建ぺい率・建物の高さ制限

容積率 100~500%

※前面道路幅員12m未満の場合、前面道路幅員×0.4%

(特定行政庁指定区域では前面道路幅員×0.6%)

建ぺい率 30~60%
道路斜線 勾配1.25
日陰規制 対象 高さが10mを超える建築物
平均地盤面からの高さ 4mまたは6.5m
規制時間 敷地境界線からの水平距離10m以内 敷地境界線からの水平距離10m~
3時間 2時間
4時間 2.5時間
5時間 3時間

 

道路斜線は建築基準法第56条、日陰規制は同法第56条2も参考になります。

建築基準法

 

第二種低層住居専用地域について

中高層住宅のための地域ですが、小規模な事務所も建てられる地域です。

建てられる建築物

  • 住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿
  • 店舗・事務所との兼用住宅※非住宅部分の床面積50平方メートル以下かつ建築物の延べ床面積1/2未満のもの
  • 床面積1,500平方メートル以下かつ2階以下の店舗
  • 床面積1,500平方メートル以下かつ2階以下の事務所
  • 幼稚園・小学校・中学校・高等学校
  • 大学・高等専門学校・専修学校
  • 図書館
  • 巡査派出所・一定規模以下の郵便局
  • 神社・寺院・教会
  • 病院
  • 公衆浴場・診療所・保育所
  • 老人ホーム・身体障がい者福祉ホーム
  • 老人福祉センター・児童厚生施設
  • 単独車庫※300平方メートル以下かつ2階以下
  • 建築物附属自動車車庫※建築物の延べ面積1/2以下かつ3,000平方メートル以下かつ2階以下
  • 自家用倉庫※1,500平方メートル以下かつ2階以下
  • 作業場の床面積50平方メートル以下で2階以下の次のような建築物
    • ・ パン屋
    • ・ 米屋
    • ・ 豆腐屋
    • ・ 菓子屋
    • ・ 洋服店
    • ・ 畳屋
    • ・ 建具屋
    • ・ 自転車店
    • ・ ※原動機の制限あり
  • 火薬・石油類・ガスなどの危険物の貯蔵や処理量が非常に少ない施設※1,500平方メートル以下かつ2階以下

など

 

建てられない建築物

  • 床面積1,500平方メートルを超える店舗
  • 床面積1,500平方メートルを超える事務所
  • ホテル・旅館
  • 遊戯施設・風俗施設
  • 自動車教習所
  • 倉庫業倉庫
  • 15平方メートルを超える畜舎
  • 危険性や環境悪化が懸念される工場
  • 自動車修理工場
  • 火薬・石油類・ガスなどの危険物の貯蔵や処理量が少ない施設
  • 危険物の貯蔵や処理量がやや多い施設
  • 危険物の貯蔵や処理量が多い施設

など

 

容積率・建ぺい率・建物の高さ制限

 

容積率 100~500%

※前面道路幅員12m未満の場合、前面道路幅員×0.4%

(特定行政庁指定区域では前面道路幅員×0.6%)

建ぺい率 30~60%
道路斜線 勾配1.25
日陰規制 対象 高さが10mを超える建築物
平均地盤面からの高さ 4mまたは6.5m
規制時間 敷地境界線からの水平距離10m以内 敷地境界線からの水平距離10m~
3時間 2時間
4時間 2.5時間
5時間 3時間

実際の中高層住居専用地域はどんな建物がある?

弊社のある東京都東久留米市の第一種中高層住居専用地域と第二種中高層住居専用地域を調べました。

 

第一種中高層住居専用地域リサーチ結果

東久留米市は、中高層住宅地として土地を維持・誘導する区域を、第一種中高層住居専用地域に定めています。

たとえば、東久留米駅から徒歩5分ほどの西口北公園周辺の本町3丁目の一部のエリアです。

公園は、豊かな自然環境に貢献します。

 

小規模な日用品販売店・飲食店・銀行の支店なども建てられますが、地域内どこでも建築が認められたわけではありません。

幹線道路沿道など一部に限られます。

商業地域・近隣商業地域に囲まれていることを考えると、地域内の店舗は、住民のニーズが特に高いものに限定されそうです。

学校・老人ホーム・図書館など、落ち着いた環境が活きる建築物が合うかもしれません。

低層住居専用地域より大きめのマンション・アパートを建てられます。

つまり、空室になりにくい賃貸経営ができれば、より多くの安定した家賃収入を期待できます。

第二種低中高層住居専用地域リサーチ結果

住環境を守りながら、中小規模の店舗・事務所を誘致できる地域です。

たとえば、東久留米駅から徒歩5分ほどの「東久留米消防署新川出張所」周辺エリアです。

2階以下の店舗・事務所を建てられるものの、ホテル・カラオケボックス・パチンコ屋などは建てられません。

故に、住宅地の落ち着きを保ちつつ、住民の利便性は良くなりそうです。

東久留米駅から離れたエリアの多くは、店舗・事務所を建設できない第一種低層住居専用地域です。

よって、第一種低層住居専用地域に近い場所は、日用品を購入できる店舗や飲食店などのニーズが高いかもしれません。

 

低層住居専用地域と比較したい方は、こちらの記事もご参照ください。

中高層住居専用地域は静かで程よく便利な街!

中高層住宅が建てば、住民は増えます。

店舗が一切建てられないとなると、不便と感じて人気は出にくいと想定されます。

大型店舗は建設できませんが、生活に必要な店舗は建てられるので、利便性は考えられています。

一方、遊戯・風俗施設は一切建てられないので、落ち着いた環境も便利さも求める人に理想的な地域と言えます。

当社は、自社での仕入れ経験を生かした建物計画が得意です。地域の特徴に合う物件と運用計画のご提案は、弊社にお任せください!

この記事を書いた人
星脇 まなみ

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