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低層住居専用地域の用途制限。建てられる建築物・建てられない建築物は?

2021年9月15日 星脇 まなみ
用途地域
まちあるき
建物計画

13種類の用途地域について、こちらの記事でまとめました。

今回は、低層住宅の住環境を守る2つの用途地域の建築物の可否を分かりやすく解説します。

実際の地図で低層住居専用地域を調べ、分析もしてみました。

どうぞご覧ください

低層住居専用地域の制限

低層住宅のための用途地域は、「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」です。

 

第一種低層住居専用地域について

低層住宅の環境を守るための地域です。

建てられる建築物

  • 住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿
  • 店舗・事務所との兼用住宅※非住宅部分の床面積50平方メートル以下かつ建造物の延べ面積1/2未満のもの
  • 幼稚園・小学校・中学校・高等学校
  • 図書館
  • 巡査派出所・一定規模以下の郵便局
  • 神社・寺院・教会
  • 公衆浴場・診療所・保育所
  • 老人ホーム・身体障がい者福祉ホーム
  • 老人福祉センター・児童厚生施設※600平方メートル以下
  • 建築物附属自動車車庫※建築物の延べ面積1/2以下かつ600平方メートル以下かつ1階以下

など

 

建てられない建築物

  • 店舗
  • 事務所
  • ホテル・旅館
  • 遊戯施設・風俗施設
  • 大学・高等専門学校・専修学校
  • 病院
  • 自動車教習所
  • 単車車庫
  • 倉庫業倉庫
  • 自家用倉庫
  • 15平方メートルを超える畜舎
  • パン屋・米屋・豆腐屋・菓子屋・洋服店・畳屋・建具屋・自転車店
  • 危険性や環境悪化が懸念される工場
  • 自動車修理工場
  • 火薬・石油類・ガスなどの危険物を貯蔵・処理する施設

など

 

容積率・建ぺい率・建物の高さ制限

容積率 50~200%

※前面道路幅員12m未満の場合、前面道路幅員×0.4%

建ぺい率 30~60%
高さの限度 10または12m
道路斜線 勾配1.25

軒高7mを超える、または、地上3階以上の建築物は、日陰規制の対象です。

日陰規制は、敷地境界線から一定範囲に、一定時間以上の日陰をつくらせないための制限です。

関連記事:日照権の考え方についてはコチラの記事で解説しています

平均地盤面からの高さ 1.5m
規制時間 敷地境界線からの水平距離10m以内 敷地境界線からの水平距離10m~
3時間 2時間
4時間 2.5時間
5時間 3時間

 

第二種低層住居専用地域について

低層住宅のための地域ですが、小規模な店舗は建てられる地域です。

建てられる建築物

  • 住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿
  • 店舗・事務所との兼用住宅※非住宅部分の床面積50平方メートル以下かつ建造物の延べ面積1/2未満のもの
  • 床面積150平方メートル以下で2階以下の次の店舗のみ
    • 日用品販売店舗
    • 喫茶店
    • 理髪店
    • 建具屋などのサービス兼用店舗
  • 幼稚園・小学校・中学校・高等学校
  • 図書館
  • 巡査派出所・一定規模以下の郵便局
  • 神社・寺院・教会
  • 公衆浴場・診療所・保育所
  • 老人ホーム・身体障がい者福祉ホーム
  • 老人福祉センター・児童厚生施設※600平方メートル以下
  • 建築物附属自動車車庫※建築物の延べ面積1/2以下かつ600平方メートル以下かつ1階以下
  • 作業場の床面積50平方メートル以下で2階以下の次のような建築物
    • パン屋
    • 米屋
    • 豆腐屋
    • 菓子屋
    • 洋服店
    • 畳屋
    • 建具屋
    • 自転車店

※原動機の制限あり

など

 

建てられない建築物

  • 床面積150平方メートルを超える店舗
  • 事務所
  • ホテル・旅館
  • 遊戯施設・風俗施設
  • 大学・高等専門学校・専修学校
  • 病院
  • 自動車教習所
  • 単車車庫
  • 倉庫業倉庫
  • 自家用倉庫
  • 15平方メートルを超える畜舎
  • 危険性や環境悪化が懸念される工場
  • 自動車修理工場
  • 火薬・石油類・ガスなどの危険物を貯蔵・処理する施設

など

 

容積率・建ぺい率・建物の高さ制限

容積率 50~200%

※前面道路幅員12m未満の場合、前面道路幅員×0.4%

建ぺい率 30~60%
高さの限度 10または12m
道路斜線 勾配1.25
日陰規制 対象 軒高7mを超える、または、地上3階以上の建築物
平均地盤面からの高さ 1.5m
規制時間 敷地境界線からの水平距離10m以内 敷地境界線からの水平距離10m~
3時間 2時間
4時間 2.5時間
5時間 3時間

 

実際の低層住居専用地域はどんな建物がある?

地図で用途地域を確認すると、現実的な土地活用を考えやすくなります。

今回は、弊社のある東京都東久留米市の第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域を調べてみました!

 

第一種低層住居専用地域リサーチ結果

自然と調和した低層住宅地と、農地がまとまったエリアのような、環境保護が強く求められる地域が市内は指定されます。

たとえば、東久留米駅から徒歩10分弱の大門町1丁目付近です。

保育園・寺院・歯科医院が確認できます。

周辺のマンション・アパートは、地上5階以内のものが多そうです。

宿泊施設・大学・病院などが建てられず、街に来る人が限られるので、静かな環境での暮らしを期待できます。

第一種低層住居専用地域は建築物の制限が多いです。

しかし、住宅との兼用店舗、幼稚園、小規模な郵便局など、生活に最低限必要な施設は建てられます。

よって、地域住民のニーズが高い施設の建設がポイントです。

第二種低層住居専用地域リサーチ結果

小規模な日用品販売店舗などでも、独立していれば第二種低層住居専用地域を指定されます。

東本町と新川町1丁目は、街の一部に第二種低層住居専用地域が含まれます。

東久留米駅から徒歩10分以内のエリアです。

市内は、第二種低層住居専用地域が少ないです。

新川町1丁目にある幼稚園・小学校どちらも、第一種低層住居専用地域にあります。

  • 市内の第二種低層住居専用地域が狭い
  • 第二種中高層住居専用地域・商業地域など、低層住居専用地域より建てられる建築物が多い地域に囲まれている

上記から、第二種低層住居専用地域でも建てられる建築物は周辺地域で建設済みと推測されます。

よって、近くに幼稚園・小学校がなければ、建てられた可能性は十分あります。

東久留米駅を通る西武線沿線はファミリー層に選ばれる要素があるためです。

たとえば、自然豊かでありながら主要ターミナル駅に行きやすいといった利便性の高さが挙げられます。

小規模な日用品販売店・喫茶店などが建てられる一方、遊戯施設などは建てられません。

住環境の良さを大事にした程よく便利な街と言えそうです。

関連記事:住みたい街ランキングから西武線沿線が幅広い属性の方におすすめの理由を分析したこちらの記事も、ご参照ください。

低層住居専用地域は落ち着いた住環境が求められる

第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域共に、13種類の用途地域の中では用途制限が厳しめです。

遊戯施設・工場などだけではなく、大学・病院なども建てられません。

低層住宅の環境保護が優先されるので、のどかな環境で暮らしたい方にはぴったりの地域です。

普段の買い物や通院などに困らない土地であれば、集合住宅のニーズは高いと予想されます。

弊社は、地域に合う物件のコンセプト・デザイン決定に自信があります。

どのような物件を建てられるか気になる方は、一度お問い合わせください。

この記事を書いた人
星脇 まなみ

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