建物を建設する際、建築基準法にて定められた様々な規制を守らなければなりません。
そのような規制の中でも特に多く耳にするであろう「建ぺい率」と「容積率」の意味はご存知でしょうか？
この2つは土地の広さに対して建設可能な建物の規模を示す指標であり、周辺に住まう人たちの快適性や安全性、街の景観などを守るための規制でもあるのです。
住宅を建てるときに「建ぺい率」と「容積率」について知らないまま土地を決めてしまうと、当初の想定よりも狭い住宅が完成してしまった…という事態にもなりかねません。
もちろん、どちらも無視して建てた住宅は違法建築とみなされるため、融資に通らなくなるなど大きなデメリットを被ります。
そこで今回は、住宅を建てるうえで欠かせない知識となる「建ぺい率」と「容積率」について詳しく解説いたします。
「建ぺい率」とは？
建ぺい率とは、「敷地面積に対して真上から見た建物の面積の割合(建築面積)」のことです。
土地の大部分を建物に使うことで、防災面の心配や風通しが悪くなるといったリスクが伴うため、ある程度スペースを空けたゆとりのある建物が望ましいと考えられています。
そのため、地域によって異なる建ぺい率の上限が定められているのです。
例えば100㎡の土地で住宅を建てる場合、建ぺい率が60%に制限されている地域にある土地だとしたら建築面積が60㎡までに収まるように設計する必要があります。
計算方法としては以下の通りで、とても簡単に求めることができます。
なお、1階部分と2階部分で建築面積が違う場合は広い方の面積を適用して計算することになります。
建ぺい率については不動産業者がチラシやWebサイト上で公開している場合が多いですが、市役所などの都市計画課に問い合わせて調べることも可能です。
また、建ぺい率などの情報が記載された「都市計画図」が行政からWebサイト上に公開されている場合もあります。
「容積率」とは？
容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合です。
延べ床面積とはそれぞれの階の床面積を合計した面積を指します。
建ぺい率と同じく地域ごとに上限が定められていて、例えば容積率が100％の地域で100㎡の敷地に2階建ての住宅を建てる場合、1階は60㎡・2階は40㎡…といったように、合計で100㎡の床面積となるような設計をする必要があります。
容積率の場合、以下の計算方法で算出することが可能です。
ちなみに、玄関やバルコニー、ロフト、吹き抜けなどの部分には延べ床面積として適用されません。
容積率を求める場合に注意したい点が、「前面道路制限」です。
敷地に面している道路幅が12㎡未満の場合、住居系の地域であれば「道路幅×0.4で算出した容積率」と「指定の容積率」のどちらか小さいほうの数字が容積率の上限となるのです。
例えば「容積率200％の地域、幅4ｍの道路に面している」土地に住宅を建てるとします。
前面道路制限の対称となる道路幅のため、4m×0.4×100＝160%という計算で容積率を算出します。
本来は200％の容積率で建設できる地域でも、前面道路制限が適用されるこの土地では160％の容積率に収まるような住宅を建てなければいけません。
用途地域によって建ぺい率と容積率は変わる
建ぺい率と容積率は、「用途地域」と呼ばれるエリアごとに異なる上限が定められています。
用途地域とは、住居や農業、商業施設、工業などの使い道があらかじめ指定された地域のことです。
2021年12月時点で全13種類ある用途地域の内容と、それぞれの建ぺい率・容積率は以下の通りとなっています。
| 用途地域 | 建ぺい率(%) | 容積率(%) |
|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 (高さ10~12m程度の低層住宅専用) |
30･40･50･60 | 50･60･80･100･150･200 |
| 第二種低層住居専用地域 (低層住宅に加えて小規模な店舗も可能) |
30･40･50･60 | 50･60･80･100･150･200 |
| 第一種中高層住居専用地域 (中高層の住宅専用) |
30･40･50･60 | 100・150・200・300 |
| 第二種中高層住居専用地域 (中高層住宅に加えて店舗や事務所など利便施設も可能) |
30･40･50･60 | 100・150・200・300 |
| 第一種住居地域 (大規模な利便施設の立地は制限されている住宅地用の地域) |
60 | 200・300・400 |
| 第二種住居地域 (一部の大規模な利便施設が制限されている住宅地用の地域) |
60 | 200・300・400 |
| 田園住居地域 (農業の利便性を重視した地域で、低層住宅と農業用地が混在) |
30･40･50･60 | 50・60・80・100・150・200 |
| 準住居地域 (道路や小規模な自動車関連施設などと住宅が混在した地域で、大規模な店舗は制限されている) |
60 | 200・300・400 |
| 近隣商業地域 (近隣住民の利便性を重視した商業施設のある地域) |
80 | 200・300・400 |
| 商業地域 (大規模な工場などを除いたほぼすべての建物が建築可能) |
80 | 200・300・400・500・600・700・800・900・1000 |
| 準工業地域 (軽工場メインだが住居や小さな店舗も可能) |
60 | 200・300・400・500・600・700・800・900・1000 |
| 工業地域 (環境に影響を及ぼす工場も可能な工業メインの地域) |
60 | 200・300・400 |
| 工業専用地域 (大規模な工場やコンビナート専用地域で、工場以外の建物は制限されている) |
30･40･50･60 | 200・300・400 |
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建ぺい率と容積率を理解して理想の住宅を建てましょう！
同じ面積の土地を手に入れたとしても、どの地域に位置する土地か？建ぺい率と容積率の上限は？といったポイントで建てることのできる住宅は異なります。
自身が所有している土地の建ぺい率と容積率上限はどれくらいなのか、指定の建ぺい率・容積率に収めながら理想的な住宅を建てるにはどう設計すれば良いのか…などを十分に考慮することが大切です。
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浦野 瞳 - 様々なジャンルで執筆経験があるフリーランスWEBライターです。 執筆時はリサーチにリサーチを重ね、複雑な不動産関係の知識も分かりやすくお伝えしています。 読者の皆様に、「痒い所に手が届く記事」と感じていただけていれば幸いです。 住宅やインテリアの情報に対しては特に関心が強く、情報の正確性を高めるため個人的にも勉強をして知識をつけています。 実際に賃貸暮らしを続ける中での経験・所感も活かし、オーナー様・入居者様どちらの視点も考慮しながら情報を発信いたします！
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