違反建築物は、自然災害や火災などが起きた時、安全確保が難しい建物を想像する方は多いかもしれません。
しかし、建築基準法で定められた用途・面積・高さなどの制限が守られていない建築物も、違法です。
一見、違反建築物に見えないものの、問題のある建物と判断するのに、「用途地域」を活用できます。
中古物件の購入時に用途地域を知っているとなぜ良いのかを解説します。
既存の建物が違法の場合のリスクとは？
住みやすい環境を守るため、土地には用途制限があります。
認められた用途以外の建築物は、トラブルが懸念されます。
事実、第1種低層住居専用地域にある食材宅配業者の事務所兼作業所で、騒音などのトラブルが起きています。
食材宅配業者、住宅専用地で営業 違法建築も福岡市は対応に苦慮
第1種住居専用地域は、住居の他に学校・老人ホーム・診療所など以外は建てられない地域です。
違反建築物は、近隣住民とのトラブルや重大な事故につながる可能性があります。
他にも、売却も修繕も難しいなど持ち主に不利となることが多いです。
増改築の際、金融機関から融資を受けられない可能性もあります。
また、建築士・施工会社・宅建業者が行政処分を受けるだけでなく、持ち主も責任を問われます。
是正指導・命令に従わないと、以下のような処分を受けなければならない場合があります。
- 違法建築物の使用禁止・除去命令
- 3年以下の懲役または300万円以下の罰金
- 違反が是正されるまで、建築物へ電気・ガス・水道の供給保留
など
建築物の管理責任を負うのは、所有者です。
よって、既存の物件を取得したのであれば、新たな所有者が是正しなければなりません。
ただし、現在の法令に則っていない建築物全てが違法と見なされるわけではありません。
完成当時、または、工事中の法令を満たす建築物が違反建築とならないよう、「既存不適格建築物」と扱われるためです。
既存不適格建築物は、新たな規定に適合しなくても、使用し続けることはできます。
増改築・大規模修繕・用途変更の実施の際に、現行への適合が必要です。
用途地域を知っていると違反建築物か見極められる！
住居専用地域の作業所や工場などは、用途制限に従っていないので違反建築物です。
また、欠陥のない物件でも、面積・高さが制限を超えるものも、違法です。
すぐには問題があると分からない違反建築物は存在します。
基準を知らないと、違法の物件を所有することになる恐れがあります。
建てられる建築物の種類・規模などをまとめた「用途地域」の知識は、違反建築物の回避に役立ちます。
理由は2つあります。
- 認められていない用途で使用されている建物が近い物件を避けられるから
- 所有したい物件の規模は制限以内かチェックできるから
知りたい地域の用途地域を調べるには、「用途地域 市区町村名」でインターネット検索してみてください。
役所の担当部署へ問い合わせることもできます。
違反建築物の可能性が高い建物は、確認済証・中間検査合格証・検査済証がありません。
確認済証などは、建築確認という工事前の審査に合格すると発行されます。
書類がないと、建築基準法に適合した建築物と確かめられる検査を受けたか分かりません。
よって、違法建築の可能性が高いと考えられます。
先に紹介した業者兼事務所は、第1種低層住居専用地域に指定される前に作業所が建設されました。
しかし、建築確認が行われていなかったこと、大規模な増築が行われていることを理由に、違反建築物と見なされています。
確認済証と検査済証の有無が、不動産価格に影響することもあります。
ただし、中古物件の中には、法令に反していなくても検査済証を取得していないこともあります。
確認済証・検査済証などの重要性、紛失した場合の対処法については、こちらの記事で詳しく解説しています。
13種類の用途地域の特徴を知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
用途地域を知ってリスクの少ない不動産のオーナーに！
用途地域で建てられる建物が分かるので、街の特色・賃貸物件のメインターゲットになりそうな層を想像できます。
違反建築物の判断材料にもなるので、違法な物件の購入、違反建築物が近いなどで起きるトラブルも回避しやすくなります。
リスクの小さい不動産投資をするなら、用途地域は覚えておいて損しません。
- この記事を書いた人
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星脇 まなみ - 2016年からフリーランスでライターとして活動しています。 主に住まい・暮らし・生活に関する記事を制作してきました。 住みやすい街や今後熱くなりそうな街や都市開発、資産運用への関心が強いです。 住宅設備で1番好きなのはトイレ。外出先でもメーカーやデザイン、使い勝手が気になってしまいます。
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