賃貸経営をしていると、必ず付きまとってくる空室問題。
空室が続くと損益につながるため入居者様を早く見つけたいところですね。
この記事では、多様な角度から考えた空室対策17選をまとめています。
また、空室対策として絶対にやってはいけない手法４選も理由と共にご紹介しています。
アパート賃貸経営中のオーナー様はぜひご一読ください。
目次
- 1 アパートの空室対策アイデア１７選
- 1.1 1:入居者ターゲットに合わせたコンセプトを企画する
- 1.2 2:ペット共生型賃貸にする
- 1.3 3:住みやすい仕掛けを作る
- 1.4 4:キャンペーンを行う
- 1.5 5:入居費用を抑える設備を工夫する
- 1.6 6:部屋の良さを最大限にアピールする無人営業
- 1.7 7:ホームステージング
- 1.8 8:物件の外観をきれいにする
- 1.9 9:物件ポータルサイトを工夫する
- 1.10 10:内見時の営業力をあげる
- 1.11 11:MEO対策で仲介会社が優先して紹介したくなるように工夫する
- 1.12 12.時代のニーズに合った物件にする
- 1.13 13.部屋に暗い印象があれば明るくする
- 1.14 14:営業回りを行う
- 1.15 15:AD（広告費）を増やす
- 1.16 16:お客様に合わせた営業対応ができるように体制を整える
- 1.17 17:空室をきれいに保つ
- 2 やってはいけない空室対策と注意点
- 3 空室対策の優先順位
- 4 退去予防とニーズの調査も忘れずに
- 5 まとめ
アパートの空室対策アイデア１７選
空室に悩むオーナー様にはぜひ試していただきたいアイディア１７選です。
各種対策にはより詳細な内容が書いてある関連記事もあるので、ぜひ読んでみてください。
1:入居者ターゲットに合わせたコンセプトを企画する
「コンセプト賃貸住宅」とは、デザインや環境、設備、生活スタイルなどに一定のテーマを設け、それに沿って作られた賃貸住宅の事です。
例えば、デザイナーズ賃貸や防音設備賃貸など、ある特定の趣味趣向のある入居者層に合致するものを作るところが特徴です。
ターゲットを絞ることで目をつける入居者の数は減りがちかと思われますが、その設備や特徴を目的に部屋を探している人も一定数いることも事実です。
物件の立地やターゲット層を調査し、ニーズがありそうなコンセプトを企画することで普通の物件と差別化でき、入居率アップに繋がります。
2:ペット共生型賃貸にする
コロナが流行し在宅時間が増えたことでペットを飼う人が増えた一方でペット共生型賃貸の数は伸び悩んでおり、需要が多い割に供給が少ないです。
そのためペットと一緒に暮らせる物件は、入居者様が目を付けやすく空室になったとしてもすぐに次が見つかり、一度入居すると長く利用される傾向にあります。
3:住みやすい仕掛けを作る
入居者様にとって、条件が一長一短で迷っている複数の物件がある際に、最後の加点ポイントとなるのが一工夫でできる住みやすい仕掛けです。
コンパクトな部屋で空間を使いやすくする工夫、設備を導入して入居付けに役立てることができます。
例えば、当社では浴室にタオル掛けを設置したり、天井付近のデッドスペースに棚を設置して場所を取らない収納を作ったりして工夫しています。
シンプルな造りの賃貸部屋だからこそ、あったらいいなと思う設備を後付けする事が住みやすさに繋がり空室対策になります。
4:キャンペーンを行う
「敷金・礼金ゼロ」や、「家具家電付き」などのキャッチコピーは入居者が物件を決められる手助けをするキャンペーンの一つです。
キャンペーンは多種多様であらゆる物件で実施されていますが、効果は入居者様のニーズによって異なります。
物件のエリアにどのような属性の入居者様が多いか分析し、メインターゲットの方が喜びそうな内容を考える事が必要です。
キャンペーンをお部屋選びの最終決定点にしている人が多いのも事実です。
5:入居費用を抑える設備を工夫する
引越しの時期は初期費用と新生活の買い物などで入居者様の出費は想像以上に膨らみます。
賃貸オーナー様が工夫できる点は、入居費用を安くできる設備を入れることではないでしょうか。
例えば、引越しの度に買い替えが必要なカーテンや照明器具の代用品として、部屋のブラインドや照明完備などが挙げられます。
それらは図面とポータルサイトの備考欄に記載し、さらに営業で訴求することで入居者様にアピールし、満室経営につなげます。
消耗品でもないので長く利用でき、少ない初期費用で効果が長い手法と言えます。
6:部屋の良さを最大限にアピールする無人営業
内見時にその場にいるのは誰でしょう？
物件のことをよく知らないお客様と不特定多数の物件を取り扱う仲介営業さんですね。
両者よりも当該物件を知り尽くしている管理会社や建築会社の持っている情報を伝える方法もあります。
当社では、物件設備の推しポイントをカードに記載し、部屋のいたるところに置いています。
実際に生活しているシーンを想像しやすいように小物を置いていた部屋もあります。
手間はかかりますがコストもかからず物件への愛を感じていただけるのではないかと思います。
7:ホームステージング
ホームステージングとは、物件の室内をあらかじめコーディネートしておくことで、入居希望のお客様が実際の暮らしをイメージしやすくなるサービスです。
内見時に家具や照明を配置しておくことで、当該物件の間取りに合わせたレイアウトが分かり、その空間にいることで入居後の暮らしのイメージが掴みやすくなります。
そのため入居者様が物件選びに迷わず成約がスムーズになり、空室期間が短縮され、募集にかかるコストが抑えられる効果もあります。
8:物件の外観をきれいにする
部屋探しをしている人は無意識に物件の管理状況を見ています。
物件の外観の印象は、その物件の初見の姿であり、第一印象に繋がります。
ごみボックスや外照明の掃除、匂い対策やシンボルツリーのお手入れなど外観をきれいにすることで物件のイメージが明るく清潔になり、印象良く記憶に残ります。
外観がきれいで好印象をつかむことで入居率アップに繋がります。
9:物件ポータルサイトを工夫する
入居者募集をかけるには、不動産ポータルサイトのSUUMOやHOMESなどに物件情報を掲載する必要があります。
ポータルサイトには、検索時に上位表示されやすくなるポイントがあり工夫次第でより多くの反響を得ることができます。
以下がそのポイントです。
③キャッチコメント、コメント欄は両方入れる
④写真にコメントを入れる
⑤動画、パノラマは足して検索ワードで探せるようにする
このような項目を網羅することで、入居希望者様が見つけやすい物件になり、契約に繋がりやすくなります。
10:内見時の営業力をあげる
内見時によくある質問を想定しうまく答えられるように準備しておいたり、積極的に物件の設備情報を説明したり、物件周辺情報をお伝えしたりする等、営業する人の能力を上げることも空室対策になります。
内見時の営業担当が素晴らしいと部屋も素晴らしく見えるものです。
逆もしかりですので、しっかりと推しポイントを伝え熱意をもって仕事してもらうことが大切です。
11:MEO対策で仲介会社が優先して紹介したくなるように工夫する
MEOとは、Map Engine Optimization（マップエンジン最適化）の略でインターネットの地図サイトで検索してお店に誘導する、地図からの集客の方法です。
物件・店舗情報をグーグルマップ上に登録する集客方法です。これを活用することで仲介会社が「OKGoogle、〇〇（賃貸物件名）はどこ？」と言うだけで経路と管理会社情報がすぐに出てきて、お客様を案内しやすくなります。
それだけではなく、賃貸住宅において地図で検索できることで、写真投稿ができ内見のときに見れる部屋の様子が確認できたり、ストリートビューで外観も確認することができます。
業務がスムーズに進む物件にすることで優先的に紹介してもらえるよう働きかけるのも空室対策の一つです。
12.時代のニーズに合った物件にする
社会の変化で、人々の価値観は常に変化していきます。
コロナがきっかけで人々は在宅ワークが多くなり、家にいる時間が増えました。
その結果、インターネット完備や、コンパクトな在宅スペース、プロジェクターを写せる壁、ペット可能物件など賃貸にも求められる設備や条件が変化しつつあります。
時代のニーズにあわせて物件をアップデートできることも空室対策のポイントになるでしょう。
アフターコロナの次世代は何を思い求めるのか新たなニーズに敏感になる必要があります。
13.部屋に暗い印象があれば明るくする
物件情報サイトの写真をみて暗い印象があると、内見の申し込みの数が少なくなります。
実際に部屋が暗い印象があると内見後に成約率が下がるというデータがあります。
照明を足したり電球を取り替えたり等、部屋を明るくする対策をすると入居が決まることもあります。
共用部分も外灯に虫がたまっていないか、汚れて暗くなっていないか確認して明るさのメンテナンスをすることが満室経営には重要です。
14:営業回りを行う
営業回りとは、物件の近隣や入居見込み者が行きそうなエリアの仲介の店舗に直接出向き、図面を渡しお客様へのご紹介を依頼する手法です。
これを行っている会社は少ないですが効果は抜群です。
実際に足を運ぶことで地域のマーケット調査も出来ます。
実際に訪れる以外にも、入居見込み者が問い合わせしそうなエリアの店舗にFAXで物件資料を送る営業手法（FAX営業）や、メルマガで物件情報を仲介の会社に送る営業手法（メール営業）などもあります。
15:AD（広告費）を増やす
ADとはオーナー様が仲介会社に支払う広告費のことです。
上乗せすることで仲介会社が優先して物件をお客様に提案してくれるようにする手法です。
オーナー様の負担になってしまうので2ヶ月間以上内覧がない場合や閑散期の場合に上乗せすることを考えてもいいでしょう。
16:お客様に合わせた営業対応ができるように体制を整える
多様性が認められている昨今、入居者希望者にも様々なニーズがあり、それに対応する営業体制を整えることが大切です。
例えば、オンライン内見、女性営業対応、ジェンダーレス対応、外国人受け入れ対応（言語の面でも）など、お客様対応を可能な限り早くして他の物件に気持ちが移らないように工夫することが空室対策に繋がります。
17:空室をきれいに保つ
いつ内覧があってもいいように定期的に清掃をして清潔に保つことが大切です。
また、長期間空室になると風呂場など水の流れる場所の配管が乾いて下水のニオイが上がってきます。
定期的に乾かないように水を流すなど工夫が必要です。
以上、空室対策アイデア１７選をご紹介しました。
思い立ってすぐ行動化できるものや、時間とコストと労力が掛かるものもあるので、所有している物件に最適なものを選んでいく必要があります。
やってはいけない空室対策と注意点
上記に紹介したアイデアのように空室対策に効果的な方法がある一方で、効果がなかったり、逆効果になる方法もあります。
アパート経営において避けた方が良いいくつかの空室対策を紹介します。
1:家賃を下げること
空室を埋めるために家賃を引き下げることは入居者が簡単に見つかり魅力的に思えるかもしれませんが、収益を損なう可能性があります。
家賃の適正な設定を行い、市場価格に合わせることが重要です。
入居期間中ずっと影響のある家賃を下げることは安易にせず、一時的な影響で済むキャンペーンなどで対応していきましょう。
さらに賃料を下げてしまうと売却時に売値が安くなってしまいます。
売却時の金額はその時の賃料合計をもとに算出されるからです。
建物本体の価値を下げないためにも、家賃の値下げは極力行わずに慎重に判断しましょう。
2:度を越したキャンペーン
空室を埋めたい一心に、目を引くキャンペーンを！と考えがちですが、キャンペーンの費用はオーナー様が負担することになります。
あまりにも度を越したキャンペーンは自分の首を絞めることにも繋がり、例え入居者様が決まったとしてもキャンペーン目当てで短期間での引越しされてしまう可能性もあります。
不動産仲介会社と相談しながら適度なキャンペーンを適用させましょう。
3:AD（広告費）を増やしすぎること
先ほども出てきたAD（仲介会社にオーナーが渡す広告費）ですが、過剰に増やす必要はありません。
仲介会社から上げるように言われたとしても、適正かどうか判断する必要があります。
基本は賃料の１ヶ月分から、あまりに空室が続く場合は２ヶ月分に上げて様子を見てみましょう。
4:長期間のフリーレント
フリーレントとは入居してから一定期間、家賃を無料にするキャンペーンのことです。
無料にした数ヶ月間の家賃は入りませんが、空室で家賃収入ゼロの期間が長引くより、まずは入居してもらって収入を確実にする方が良いケースもあり、効果のあるキャンペーンです。
しかしながらあまり長い期間賃料を無料にしてしまうと、収益が生まれません。
フリーレントは閑散期に、まずは短期間１〜２ヶ月から始めるのが妥当です。
繁忙期には設定せず、違うキャンペーンを行いましょう。
空室対策の優先順位
建築前に行うこと
①入居者ターゲットに合わせたコンセプトを企画する
↓
③住みやすい仕掛けを作る
↓
⑤設備を工夫する
↓
②ペット共生型賃貸にする
↓
⑫その時のニーズに合った物件にする
建築後に行うこと
⑨物件ポータルサイトを工夫する
↓
⑧物件の外観をきれいにする
↓
⑯空室をきれいに保つ
↓
⑭営業回り、FAX営業、メール営業
↓
⑩内見時の営業力をあげる
↓
⑬部屋に暗い印象があれば明るくする
↓
⑪仲介さんが優先して物件をお客様に紹介してくれるように工夫する
↓
④キャンペーンを行う
↓
⑮お客様に合わせた営業対応ができるように体制を整える
↓
②ペット共生型賃貸にする
↓
⑦ホームステージング
↓
⑥無人営業
退去予防とニーズの調査も忘れずに
無事に入居が決まり、空室が減ったとしても、入居者様が満足いく住環境が整っていなければすぐに退去されてしまう可能性もあります。
満室経営のためには退去予防と入居者様のニーズの調査をする必要がありますので忘れずに行いましょう。
【退去予防】
退去予防に関しては、物件や建物のメンテナンスをきちんと行い、共用部の掃除をして、住環境を整備することが大切です。
また、細々とした問い合わせやトラブル対応など、入居者様の対応をきちんと管理会社が行うことが必要不可欠です。
【ニーズの調査】
アパートを建てる前にしっかりと入居需要とマーケット調査を行いましょう。
周辺にはどんな施設があり、どんな年代で、どんな趣向の人が入居者になる可能性が高いのか、ターゲットのニーズ調査を行うことが大切です。
特にコンセプト型賃貸住宅にする場合はこの調査がとても大切になってきます。
まとめ
たくさんの空室対策のアイデアをご紹介しました。
物件の特性により効果の薄い対策があったり、どの物件にもある程度効果をあげることができる対策もあったり、複数組み合わせることで相乗効果を発揮する対策もあるでしょう。
物件に合わせた効果の高い対策を選んで満室経営を目指しましょう。
また、空室が続き入居付けに困った時、１番に賃料を下げることを思いつくのであれば、一度冷静になって考えましょう。
賃料を下げると簡単に入居希望者が見つかるので仲介会社は空室対策として提案しがちな傾向があります。
しかし建物売却時の金額はその時の賃料合計をもとに算出されます。
賃料を下げるのは最終手段です。空室対策には様々な手法があるので、まずは将来の物件価値を下げない方法を試しましょう。
同時に入居が決まった後も、入居者様に部屋を気に入ってもらい簡単に退去させない工夫が必要です。
入居者のターゲット層の変化や、時代の流れに合わせて周辺環境の変化に伴うニーズの調査も継続して行う必要があります。
- この記事を書いた人
-
菊地 はる
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